Notariskosten
Wat zijn notariskosten?
Notariskosten zijn de vergoeding die je betaalt aan een notaris voor de juridische afhandeling van je woningkoop en het afsluiten van je hypotheek. In Nederland is het verplicht om een notariële akte op te laten stellen bij de eigendomsoverdracht en bij het vestigen van een hypotheek. Zonder notaris kun je geen officieel eigenaar worden van een woning.
Waarvoor betaal je de notaris?
Bij de aankoop van een bestaande woning met hypotheek betaal je de notaris voor twee verplichte aktes:
- Leveringsakte (transportakte): hierin wordt de eigendomsoverdracht van de woning vastgelegd. Zodra deze akte is ondertekend en ingeschreven bij het Kadaster, ben je officieel eigenaar.
- Hypotheekakte: hierin worden de financiële afspraken tussen jou en de geldverstrekker vastgelegd, zoals het geleende bedrag, de renteverplichtingen en de looptijd.
Naast de aktes betaal je ook voor de inschrijving bij het Kadaster. De kadasterkosten voor de inschrijving van levering én hypotheek bedragen in 2026 €103,50 via een digitale KIK-inschrijving, of €181,00 via het standaardtarief. Welk tarief van toepassing is, hangt af van de geldverstrekker.
Wat zijn de gemiddelde notariskosten?
Notaristarieven zijn niet wettelijk vastgesteld: elke notaris mag zijn eigen tarieven hanteren. Het loont dan ook om offertes te vergelijken. Als indicatie kun je voor een bestaande woning met hypotheek rekening houden met de volgende bedragen:
- Leveringsakte: gemiddeld €700 tot €1.000
- Hypotheekakte: gemiddeld €500 tot €900
- Beide aktes samen (all-in): gemiddeld €1.200 tot €2.000
Voor een woning van €400.000 met hypotheek kom je doorgaans uit op circa €1.800 aan totale notariskosten. Laat je beide aktes bij dezelfde notaris opstellen, dan is dat vrijwel altijd goedkoper dan twee losse aktes bij verschillende notarissen.
Welke notariskosten zijn fiscaal aftrekbaar?
Alleen de notariskosten die direct verband houden met je hypotheek zijn aftrekbaar als kosten eigen woning in box 1. Het gaat om:
- Het honorarium voor de hypotheekakte
- De kadasterkosten voor de inschrijving van de hypotheekakte
- Recherchekosten die aan de hypotheek zijn gerelateerd
De kosten voor de leveringsakte zijn niet fiscaal aftrekbaar: dit zijn aanschafkosten van de woning zelf. Gemiddeld is circa €500 tot €800 van je notarisrekening aftrekbaar. Bij een belastingtarief van 36,97% (maximumtarief 2026) levert dat een teruggave op van ruwweg €185 tot €295. Meer informatie over welke kosten aftrekbaar zijn, vind je op de website van de Belastingdienst.
Notariskosten bij nieuwbouw
Koop je een nieuwbouwwoning? Dan koop je doorgaans vrij op naam (v.o.n.). De notariskosten voor de leveringsakte zijn in dat geval al inbegrepen in de koopsom en komen dus niet voor jouw rekening. Je betaalt bij nieuwbouw wel zelf voor de hypotheekakte en de bijbehorende kadasterkosten.
Notariskosten bij oversluiten of doorhalen hypotheek
Sluit je je hypotheek over of los je hem volledig af? Dan rekent de notaris voor de doorhaling van de hypotheek, ook wel de royementsakte genoemd. Hiermee wordt de hypotheekinschrijving uit de openbare registers van het Kadaster verwijderd. De kosten hiervoor liggen doorgaans tussen de €250 en €400. Ook deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar, omdat ze verband houden met je eigenwoningschuld.
Sluit je naast je reguliere hypotheek een overbruggingskrediet af? Dan is een extra hypotheekakte nodig, wat extra notariskosten met zich meebrengt.
Tips om te besparen op notariskosten
- Vergelijk offertes: notarissen zijn vrij in hun tarieven. Het verschil tussen goedkoopste en duurste kan oplopen tot honderden euro's.
- Laat beide aktes bij dezelfde notaris opstellen: dat is vrijwel altijd goedkoper dan twee losse aktes.
- Controleer of kadasterkosten zijn inbegrepen: sommige notarissen vermelden deze apart, anderen nemen ze op in een all-in tarief.
- Bewaar je notarisrekeningen: de Belastingdienst kan bij je belastingaangifte om specificaties vragen. Bewaar documenten minimaal zeven jaar.
Notariskosten en je hypotheekvorm
De notariskosten hangen niet af van de hypotheekvorm die je kiest. Of je nu kiest voor een annuïtaire hypotheek of een lineaire hypotheek, de verplichte aktes bij aankoop blijven gelijk. Beide hypotheekvormen vereisen een hypotheekakte en leveringsakte.
Notariskosten en je hypotheek
Bij de berekening van je totale financieringsbehoefte houdt je hypotheekadviseur rekening met de notariskosten. In sommige gevallen is het mogelijk om de aftrekbare notariskosten mee te financieren in je hypotheek, mits je hypotheek daarmee niet hoger wordt dan de maximaal toegestane loan-to-value. Of dit in jouw situatie kan, bespreek je met je adviseur.
Wil je weten hoe de notariskosten passen in jouw financiële plaatje? Neem contact op met Harms & Bakx voor een vrijblijvend gesprek. Wij geven je een helder overzicht van alle kosten die bij het kopen van een huis komen kijken.
Veelgestelde vragen over notariskosten
Alleen de kosten voor de hypotheekakte zijn fiscaal aftrekbaar als kosten eigen woning in box 1. Hieronder vallen het honorarium voor de hypotheekakte, de kadasterkosten voor de inschrijving van die akte en eventuele recherchekosten. De kosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar omdat dit aanschafkosten van de woning zelf zijn.
Voor een bestaande woning van circa €400.000 met hypotheek rekent de notaris gemiddeld €1.800 in totaal. Dit bestaat uit circa €700 tot €1.000 voor de leveringsakte en €500 tot €900 voor de hypotheekakte inclusief kadasterkosten. Laat je beide aktes bij dezelfde notaris opstellen, dan is dat goedkoper dan twee afzonderlijke notarissen inschakelen.
Als koper ben je vrij om zelf een notaris te kiezen. De enige uitzondering is bij nieuwbouwwoningen, waarbij de projectontwikkelaar soms een eigen notaris aanwijst voor de levering. Bij een bestaande woning kies je doorgaans zelf. Het loont om meerdere offertes op te vragen, want tarieven kunnen per notaris aanzienlijk verschillen.
Bij een nieuwbouwwoning koop je doorgaans vrij op naam (v.o.n.). De notariskosten voor de leveringsakte zijn dan al inbegrepen in de koopsom. Je betaalt bij nieuwbouw wel zelf voor de hypotheekakte en de bijbehorende kadasterkosten voor de inschrijving van de hypotheek.