Je eerste koopwoning

Starter op de huizenmarkt

Je bent een starter wanneer je nog niet eerder een koopwoning hebt gekocht. De meeste starters komen uit een huurwoning of verlaten het ouderlijk huis en hebben nog geen ervaring met een hypotheek. Als starter heb je nog geen overwaarde, waardoor je de kosten koper grotendeels zelf moet betalen. Daarnaast komt er bij een eerste koopwoning veel op je af: financiering regelen, een bod uitbrengen, ontbindende voorwaarden afspreken en uiteindelijk de overdracht bij de notaris.

Een huis kopen is een impactvolle gebeurtenis. De meeste mensen ervaren behoorlijk wat stress bij hun eerste aankoop, juist omdat het zo'n groot bedrag betreft en je vaak voor het eerst met al deze stappen te maken krijgt. Goed geïnformeerd zijn voorkomt verrassingen achteraf. Harms & Bakx staat voor je klaar om je tijdens dit hele traject te begeleiden, van de eerste oriëntatie tot het tekenen van de hypotheekakte.

Stappenplan: van oriëntatie tot sleuteloverdracht

Een eerste koopwoning kopen verloopt grofweg in zeven stappen. Door deze volgorde aan te houden voorkom je dat je op het laatste moment voor verrassingen komt te staan.

1. Oriëntatie en budget bepalen. Bereken hoeveel je maximaal kunt lenen en hoeveel eigen geld je nodig hebt voor de kosten koper.
2. BKR-check en hypotheekgesprek. Een onafhankelijk adviseur kijkt naar je inkomen, schulden en eventuele BKR-registraties.
3. Woning zoeken. Eventueel met een aankoopmakelaar in een krappe markt.
4. Bod uitbrengen. Met de juiste ontbindende voorwaarden voor financiering en bouwkundige keuring.
5. Koopcontract tekenen. Daarna heb je drie dagen wettelijke bedenktijd.
6. Hypotheek aanvragen en taxatie laten uitvoeren. De geldverstrekker beoordeelt je dossier definitief.
7. Overdracht bij de notaris. Je tekent de leveringsakte en de hypotheekakte, en krijgt de sleutel.

De totale doorlooptijd, van eerste afspraak tot sleutel, ligt vaak tussen de drie en zes maanden, afhankelijk van hoe snel je een geschikte woning vindt.

Kosten koper bij een eerste woning

Bij het kopen van je eerste woning krijg je te maken met diverse bijkomende kosten. Bij een bestaande woning houd je rekening met onder meer:

• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
• Taxatiekosten voor de waardebepaling van de woning
• Notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte
• NHG-kosten (borgtochtprovisie van 0,4% in 2026)
• Kosten voor de bankgarantie of waarborgsom
• Kosten voor een bouwkundige keuring
• Overdrachtsbelasting (zie hieronder)

Voor de meeste starters geldt in 2026 een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je je woning voor eigen bewoning en is de woningwaarde maximaal € 555.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Daarboven, of als je niet aan de leeftijdsgrens voldoet, is het tarief 2% bij eigen bewoning. Op de site van de Belastingdienst vind je alle voorwaarden, en de Rijksoverheid licht de regeling uit. De vrijstelling kun je maar één keer in je leven gebruiken.

Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Daar staat tegenover dat je tijdens de bouw vaak te maken krijgt met dubbele lasten (de huidige huur of woonlasten plus rente over het uitbetaalde deel van de hypotheek), bouwrente en grondrente. Houd hier in je budget alvast rekening mee.

Hoeveel kun je maximaal lenen als starter?

Wat je maximale hypotheek is, hangt vooral af van je inkomen en je maandelijkse verplichtingen. Een partneralimentatie, studieschuld, private leasecontract, persoonlijke lening, doorlopend krediet of toestelkrediet (bijvoorbeeld voor een mobiele telefoon) kunnen de leenruimte fors verlagen. Hoeveel precies, hangt af van de hoogte van de schuld of de maandelijkse verplichting. Met onze rekentool voor de maximale hypotheek krijg je een eerste indicatie.

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Bijkomende kosten zoals advieskosten, notariskosten en eventueel de overdrachtsbelasting moet je dus uit eigen middelen betalen, of via een schenking of familielening. Reken voor een veilige buffer op ongeveer 5% tot 10% van de koopsom aan eigen geld, afhankelijk van of de startersvrijstelling op jou van toepassing is.

Aflossingsvormen: annuïtair of lineair

Sinds 1 januari 2013 kun je, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, alleen nog kiezen voor een lineaire of annuïtaire aflossingsvorm. Je hypotheek moet binnen maximaal 30 jaar volledig zijn afgelost om de hypotheekrente te mogen aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting. Hieronder lichten we beide vormen kort toe.

Annuïtaire aflossing

De annuïtaire aflossingsvorm kenmerkt zich door gelijkblijvende bruto maandlasten. In het begin van de looptijd bestaat die maandlast grotendeels uit rente en een klein deel uit aflossing. Naarmate de looptijd vordert, schuift die verhouding op: je betaalt steeds meer aflossing en steeds minder rente. Voordeel: je weet 30 jaar lang waar je aan toe bent met je bruto maandlast. Nadeel: je netto maandlast stijgt gedurende de looptijd. Omdat je per jaar minder rente betaalt, krijg je ook minder hypotheekrenteaftrek terug van de Belastingdienst, waardoor je netto meer kwijt bent.

Lineaire aflossing

Bij een lineaire aflossingsvorm los je elke maand een vast bedrag af. Bij een looptijd van 30 jaar (360 maanden) betaal je per maand een 360e deel. Bij een hypotheek van € 200.000 is dat € 555,56 aan aflossing per maand, exclusief rente. Door de hogere aflossing aan het begin daalt je hypotheekschuld snel. Naarmate de looptijd vordert betaal je dus minder rente, en worden je bruto maandlasten elke maand iets lager. Het nadeel is dat je startlasten hoger zijn dan bij een annuïteit, en dat je elke maand een ander bedrag betaalt. Bij een hypotheek van € 200.000 met een rente van 4% betaal je in de eerste maand € 555,56 aan aflossing en € 666,67 bruto rente. De maand daarop betaal je € 555,56 plus € 664,82 rente. Na een jaar is de rentecomponent gedaald tot ongeveer € 644,44 bruto.

Nationale Hypotheek Garantie voor starters

Bij het afsluiten van je hypotheek kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voor veel starters is dat aantrekkelijk, omdat NHG twee belangrijke voordelen biedt.

1. Vangnet bij betalingsproblemen

NHG is een waarborg via Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Kun je door onvoorziene omstandigheden je hypotheek niet meer betalen, bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van een partner? Dan helpt NHG mee aan een oplossing. Lukt het niet om de woning met overwaarde te verkopen en blijft er een restschuld over, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden. Op de website van NHG staan alle voorwaarden uitgelegd.

2. Lagere hypotheekrente

Omdat NHG het risico voor de bank verlaagt, krijg je in ruil een rentekorting van geldverstrekkers. Die korting verschilt per aanbieder, maar bedraagt vaak 0,3% tot 0,5% ten opzichte van een hypotheek zonder NHG. Over een looptijd van 30 jaar levert dat al snel duizenden euro's voordeel op.

Wanneer kom je in aanmerking voor NHG?

Je komt in aanmerking voor NHG wanneer de koopsom van de woning niet hoger is dan de NHG-kostengrens. Die grens komt overeen met de gemiddelde huizenprijs en wordt jaarlijks vastgesteld. In 2026 is de grens € 470.000. Wanneer je de woning duurzaam verbouwt, mag je tot maximaal 106% van de woningwaarde financieren. Voorwaarde is wel dat het bedrag boven de marktwaarde daadwerkelijk wordt besteed aan energiebesparende voorzieningen, zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. De NHG-grens met energiebesparende voorzieningen bedraagt in 2026 € 498.200.

Kosten van NHG

NHG is niet gratis. De borgtochtprovisie die je betaalt bij het afsluiten van een hypotheek met NHG bedraagt in 2026 0,4% van de hypotheekhoofdsom. Bij een hypotheek van € 250.000 komt dat neer op € 1.000 aan eenmalige kosten. Deze kosten zijn aftrekbaar in box 1 van je inkomstenbelasting, en worden door het rentevoordeel meestal binnen enkele jaren terugverdiend.

Het koopproces: bod, koopcontract en ontbindende voorwaarden

Heb je een woning gevonden? Dan begint de echte koop. Voordat je een bod uitbrengt is het verstandig om eerst je financiële mogelijkheden helder te hebben, zodat je weet binnen welke marges je kunt bieden. Geef je adviseur op tijd een seintje als een bod is geaccepteerd, dan kan de hypotheekaanvraag direct doorlopen.

In het koopcontract leg je samen met de verkoper de afspraken vast. Voor starters zijn vooral de ontbindende voorwaarden belangrijk. Je laat hierin opnemen onder welke condities je terug kunt uit de koop, bijvoorbeeld als je de financiering niet rond krijgt of als de bouwkundige keuring grote gebreken aan het licht brengt. Een gangbare termijn voor het financieringsvoorbehoud is vier tot zes weken.

Na ondertekening van het koopcontract heb je drie werkdagen wettelijke bedenktijd, waarbinnen je zonder opgaaf van reden van de koop af kunt. Daarna ben je in beginsel gebonden aan de afspraken in het koopcontract.

Aankoopmakelaar: zinvol als starter?

In een krappe markt overwegen veel starters een aankoopmakelaar. Die kent de regio, weet wat een woning waard is, en helpt met onderhandelen en het opstellen van een sterk bod. De kosten variëren, maar in veel gevallen verdienen ze zichzelf terug doordat je niet onnodig overbiedt of in een woning trapt met verborgen gebreken. Als hypotheekadviseur stemmen we onze planning graag af met jouw aankoopmakelaar, zodat de hypotheekaanvraag snel kan starten zodra het bod is geaccepteerd.

Meer weten?

Heb je al een woning op het oog of wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Harms & Bakx staat voor je klaar. Plan een gratis en vrijblijvende afspraak met een hypotheekadviseur, dan nemen we samen jouw situatie door en bekijken we wat haalbaar is. Of het nu gaat om de oriëntatiefase, een concreet bod of een complete hypotheekaanvraag: we denken graag met je mee. Een afspraak inplannen kan eenvoudig via onze online agenda.