Seniorenhypotheek: hypotheekmogelijkheden voor 55-plussers

Een hypotheek afsluiten op latere leeftijd is geen probleem. Er bestaat namelijk geen wettelijke maximumleeftijd voor een hypotheek, en steeds meer geldverstrekkers hebben specifieke producten voor 55-plussers en gepensioneerden. Wat wel anders is: vanaf je 57e wordt je toekomstige pensioeninkomen meegerekend, waardoor je leencapaciteit kan veranderen. In dit artikel lees je welke mogelijkheden je hebt als senior, welke regelingen er zijn binnen NHG, en hoe je de overwaarde van je woning kunt benutten zonder te verhuizen.

Geen maximumleeftijd voor een hypotheek

Er heerst een hardnekkige misvatting dat je op late leeftijd geen hypotheek meer kunt krijgen. Dat klopt niet. In tegenstelling tot een consumptief krediet kent een hypotheek geen maximumleeftijd. Dat heeft te maken met het onderpand: je woning. De geldverstrekker weet bijna zeker dat de schuld bij verkoop of overlijden uit de opbrengst kan worden afgelost. Bij een persoonlijke lening is die zekerheid er niet, en daarom geldt daar wel een leeftijdsgrens.

Vroeger was het verplicht om bij een hypotheek een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Die verplichting bestaat niet meer. Wel kan een geldverstrekker een ORV adviseren of in specifieke situaties verlangen, bijvoorbeeld om je partner financieel te beschermen. De leeftijdsgrenzen voor het afsluiten van een ORV verschillen per verzekeraar, maar lopen vaak op tot rond de 74 jaar.

Hoe banken kijken naar je inkomen vanaf 57 jaar

Geldverstrekkers houden vanaf 10 jaar voor je AOW-leeftijd al rekening met je toekomstige pensioeninkomen. In de praktijk merk je dat dus al rond je 57e. Is je verwachte pensioen lager dan je huidige salaris? Dan kan je maximale hypotheek in die toetsing iets terugzakken.

Naast AOW en werkgeverspensioen tellen de meeste geldverstrekkers ook andere stabiele inkomensbronnen mee, zoals:

• Inkomen uit een lijfrente of bankspaarrekening (uitkerend);
• Inkomen uit vrij vermogen, bij ongeveer de helft van de geldverstrekkers;
• Inkomen uit (langdurige) verhuur, in beperkte mate.

Steeds meer mensen kiezen ervoor om na hun AOW-leeftijd door te werken. Vrijwel geen enkele geldverstrekker telt dat arbeidsinkomen mee in de hypotheekberekening, omdat doorwerken niet als zeker wordt gezien. Wel zijn er sinds 2026 binnen NHG nieuwe mogelijkheden om een tijdelijk lager toetsinkomen tussen je AOW-leeftijd en pensioendatum verantwoord op te vangen, mits dat aansluit bij je situatie.

NHG-regelingen voor senioren

De Nationale Hypotheek Garantie kent drie regelingen die specifiek voor senioren ruimte creëren binnen de standaard inkomenstoets. In 2026 is de NHG-grens € 470.000, en bij energiebesparende voorzieningen € 498.200. De borgtochtprovisie is 0,4% (2026) over het hypotheekbedrag.

Verhuisregeling

Verhuis je naar een andere koopwoning en blijven je werkelijke maandlasten gelijk of lager? Dan mag de geldverstrekker bij een hypotheek met NHG toetsen op die werkelijke maandlast in plaats van op een fictieve annuïtaire lastenberekening. Dat geeft vaak meer leenruimte, vooral bij een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Een voorwaarde is dat de rentevaste periode minimaal 20 jaar is.

Tijdelijk Tekort regeling

Heb je samen met je partner een tijdelijke inkomensdaling omdat één van jullie eerder de AOW-leeftijd bereikt? Dan kun je voor de overbruggingsperiode toetsen op de werkelijke maandlast. Dit voorkomt dat een tijdelijke dip in het gezinsinkomen je hele financiering blokkeert.

Verruiming inkomen tussen AOW- en pensioendatum (sinds 2026)

Tot voor kort mocht een geldverstrekker vanaf de AOW-datum alleen AOW, pensioen of lijfrente meetellen. Sinds 1 januari 2026 mag de geldverstrekker beoordelen of een tijdelijk lager toetsinkomen tussen de AOW- en pensioendatum verantwoord kan worden opgevangen. Dat biedt extra ruimte voor mensen wiens werkgeverspensioen later ingaat dan hun AOW.

Meer informatie over deze regelingen vind je op de pagina NHG voor senioren.

Overwaarde benutten zonder te verhuizen

Veel senioren hebben een aanzienlijke overwaarde op hun woning. Wil je die benutten zonder te verhuizen? Dan zijn er drie veelgebruikte producten die specifiek voor 60-plussers en AOW-gerechtigden zijn ontwikkeld. Bij al deze producten worden de werkelijke maandlasten als uitgangspunt genomen en is hypotheekadvies verplicht.

ABN AMRO Overwaardehypotheek

Met de Overwaardehypotheek van ABN AMRO neem je een deel van je overwaarde op, ineens of in termijnen. De rente die je niet maandelijks betaalt, wordt bijgeschreven op de hypotheekschuld. Belangrijke aandachtspunten:

• Je bent doorgaans 62 jaar of ouder;
• Een eventuele bestaande hypotheek moet bij ABN AMRO lopen of worden overgesloten;
• Er volgt een inkomenstoets;
• De schuld groeit door rente-op-rente, wat invloed heeft op de nalatenschap.

Florius Verzilver Hypotheek

De Verzilver Hypotheek van Florius is bedoeld voor 60-plussers met een (relatief) laag pensioeninkomen en een ruime overwaarde. Belangrijke kenmerken:

• Vanaf 60 jaar;
• Minimaal € 30.000 en maximaal € 250.000 op te nemen overwaarde;
• Opname ineens of als maandelijkse aanvulling op je inkomen;
• Hypotheek is volledig aflossingsvrij.

ASR Levensrente Hypotheek

De Levensrente Hypotheek van ASR is een aflossingsvrije hypotheek met levenslang een vaste rente. Je sluit deze af vanaf de AOW-leeftijd. Kenmerken:

• Jij en je partner hebben de AOW-leeftijd bereikt;
• Maximaal 50% van de woningwaarde te lenen;
• Toetsing op werkelijke maandlast;
• De hoofdsom blijft gelijk omdat je de rente maandelijks betaalt;
• Een eventuele bestaande hypotheek wordt omgezet naar deze constructie.

Wat is verstandig om vooraf af te wegen

Een seniorenhypotheek of het opnemen van overwaarde is een ingrijpende keuze. We zien in onze adviespraktijk een aantal punten die we altijd doorrekenen voordat een klant tekent:

• Rente-op-rente effect. Bij producten waar de rente bij de schuld wordt opgeteld, kan je hypotheekschuld na 10 tot 15 jaar verrassend hard oplopen. We rekenen altijd een doorkijk naar 10 en 20 jaar door, zodat je weet wat dit betekent voor je nalatenschap.
• Rente niet aftrekbaar. Voor het deel van de hypotheek dat je voor consumptieve doelen gebruikt (bijvoorbeeld inkomensaanvulling of een schenking aan kinderen), is de rente niet aftrekbaar. Bij een verbouwing van de eigen woning meestal wel.
• Effect op toeslagen en zorgkosten. Een grote opname kan invloed hebben op huur- of zorgtoeslag, of op je eigen bijdrage CAK. Goed om vooraf in beeld te brengen.
• Flexibiliteit bij verhuizen. Niet elke seniorenhypotheek is meeneembaar of soepel oversluitbaar. Als je over enkele jaren mogelijk wilt verhuizen, kan een ander product slimmer zijn.

Onze ervaring met seniorenhypotheken

In onze adviespraktijk komen we regelmatig klanten tegen die denken dat ze door hun leeftijd geen mogelijkheden meer hebben. In de praktijk valt dat vrijwel altijd mee. Een veelvoorkomende casus: een echtpaar van eind 60 wil verhuizen van een eengezinswoning naar een gelijkvloers appartement. De verhuizing levert lagere maandlasten op, maar de standaardtoets blokkeert de aanvraag. Met de NHG Verhuisregeling op werkelijke last is de financiering wél mogelijk.

We werken bij Harms & Bakx samen met geldverstrekkers die expliciet ruimte bieden voor 55-plussers, en kunnen producten van ABN AMRO, Florius en ASR onderling vergelijken. Welk product het beste past hangt af van je leeftijd, je inkomen, je overwaarde, je verhuiswensen en wat je belangrijk vindt qua nalatenschap.

Plan een vrijblijvende afspraak

Wil je weten welke seniorenhypotheek of overwaardeoplossing bij jouw situatie past? We rekenen graag verschillende scenario's voor je door, inclusief de gevolgen voor je nalatenschap, je toeslagen en je maandlasten op de lange termijn. Plan hieronder een afspraak in, of neem contact met ons op.