Je bent na jarenlang hard werken eindelijk met pensioen. Helaas blijkt het pensioen dat je hebt opgebouwd veel lager dan je had verwacht. Of nog erger, er is zelfs helemaal geen pensioen opgebouwd. Met andere woorden, je moet het doen met een AOW-uitkering. Gelukkig heb je wel een koopwoning waar (bijna) geen hypotheek meer opzit, maar zitten die centen in de stenen van je woning. Normaal zou een aflossingsvrije hypotheek een oplossing kunnen zijn, maar door gebrek aan inkomen gaat de bank daar niet mee akkoord.  Om het geld uit de stenen te halen zou je het huis moeten verkopen, maar is dat wel wat je wil? Gelukkig is dat niet de enige mogelijkheid, er is namelijk de opeethypotheek, ook wel bekend als verzilverhypotheek, overwaardehypotheek of seniorenhypotheek.

Wat is een opeethypotheek?

De opeethypotheek is een variant op de "gewone" hypotheek waarbij het geleende bedrag zoals gewoonlijk wordt terugbetaald. In het geval van de opeethypotheek sluit je een iets andere hypotheek af. De opeethypotheek bestaat uit 2 delen: Het eerste deel is een bedrag die je in een keer of in maandelijkse termijnen uitgekeerd krijgt. Dit bedrag is vrij te besteden. Het tweede deel bestaat uit een potje waarvan de hypotheekrente in de toekomst betaald gaat worden.  Zo komt er dus een bedrag vrij die je naar eigen inzicht kan gebruiken en daarnaast verdwijnen de maandlasten van je hypotheek.

Voorbeeld: Johan en Wilma zijn 68 jaar oud en hebben samen een huis gekocht in 1998. Ze hebben nooit pensioen opgebouwd en moeten rondkomen van een AOW-uitkering. Een "gewone" aflossingsvrije hypotheek kunnen ze niet meer afsluiten, daar is onvoldoende inkomen voor. Hun situatie ziet er als volgt uit:

  • Er staat nog een hypotheekschuld van € 60.000,- open.
  • Johan en Wilma betalen elke maand € 400,- netto voor deze hypotheek.
  • De waarde van deze woning is getaxeerd op € 290.000,-.
  • Er is dus een overwaarde van € 230.000,-. 

Er wordt een opeethypotheek van € 290.000,- gesloten tegen 4% rente. De hypotheek wordt opgesplitst in twee verschillende delen. 

  1. Een deel van € 180.000,- waarmee de oude hypotheek wordt afgelost. Hiervan blijft dan nog € 120.000,- over. Johan en Wilma kiezen ervoor om dit bedrag in 240 maanden (20 jaar) uit te laten keren, waardoor ze € 500,- per maand extra inkomen genieten (240 x € 500,- = € 120.000,-).
  2. Het 2e deel is een reservering van € 110.000,- waarvan de maandelijkse rentelasten betaald gaat worden. 

Beide hypotheekdelen zullen tijdens de looptijd steeds verder oplopen. Meestal wordt de hypotheek zo ingericht dat de maximale hypotheek aan het einde van de looptijd wordt bereikt.

Hoe gaat dit in de praktijk? 

Als we uitgaan van het voorbeeld hierboven, werkt dit als volgt:

- Deel 1 start met € 60.000 euro (aflossing oude hypotheek) en loopt elke maand op met € 500,-. Na 240 maanden (20 jaar) is het maximum bereikt van € 180.000,- 

- Deel 2 start op € 0,- en loopt elke maand op. De eerste maand zal er alleen  rente betaald worden over het bedrag van € 60.000,-. Die zal met 4% rente, ongeveer € 200,- zijn. In de 2e maand wordt dit al meer. Deel 1 is namelijk opgelopen naar € 60.500,- (€ 60.000,- plus een maand uitkering van 500 euro). Deel 2 is inmiddels 200 euro, namelijk de rente die betaald is over maand 1. Ook daar zal weer rente over berekend worden. Zo zal dit hypotheekdeel zich vullen totdat aan het einde van de looptijd het maximale bedrag is bereikt. 

LET OP: De gegevens in dit voorbeeld zijn fictief en alleen ter illustratie van deze hypotheekvorm. Er is niet doorgerekend of hypotheek deel 2 werkelijk voldoende is om de rentelast 20 jaar te dragen. In de praktijk wordt dit nauwkeurig berekend.

Een aanvulling op het inkomen of een eenmalig bedrag

Bij een dergelijke hypotheek kun je dus een deel van de overwaarde laten uitkeren waardoor er meer bestedingsruimte ontstaat. Je zou dit gedeelte dus kunnen gebruiken als een aanvulling op het inkomen. Daarnaast verlaag je jouw huidige maandlast, wanneer je nog een hypotheek had lopen. Je betaalt namelijk geen rente en aflossing meer aan de bank voor de opeethypotheek. Dit gebeurt namelijk al in het 2e hypotheekdeel. Kortom een mooie mogelijkheid om je financiële armslag te vergroten. 

Dromen laten uitkomen

Soms wordt er ook voor deze hypotheekvorm gekozen als iemand het huis wil verbouwen, een camper wil kopen of een verre reis wil gaan maken. Is de waarde van je woning hoger dan de huidige hypotheek? Dan kun je deze omzetten naar een opeethypotheek. Hierdoor kun je een deel van de overwaarde laten uitkeren en jouw droom verwezenlijken. 

De voordelen en de nadelen

Een opeethypotheek klinkt aantrekkelijk, maar naast de voordelen zijn er ook nadelen aan verbonden. Hier moet je wel degelijk rekening mee houden als je besluit om een opeethypotheek af te sluiten.  Laat je daarom altijd goed adviseren door een gediplomeerd hypotheekadviseur

Voordelen van een opeethypotheek 

  • Je hebt geen inkomen nodig om de hypotheek af te sluiten.
  • Je krijgt een eenmalige of periodieke uitkering om je inkomen aan te vullen of om een droom te verwezenlijken.
  • Je maandlasten dalen, omdat je geen rente en aflossing meer betaalt. Deze worden uit je overwaarde betaald.

Nadelen van een opeethypotheek

  • Zoals de naam van deze hypotheekvorm het al zegt, eet je letterlijk de overwaarde van je woning op. Als je het bedrag wat je opneemt ook opmaakt, is je overwaarde verdwenen. Je vermogen zal dus afnemen.  Er is een kans dat hierdoor geen overwaarde overblijft voor de nabestaanden.
  • Het is geen flexibele hypotheek. Je kiest er of voor om in één keer een groot bedrag in handen te krijgen of je kiest voor een maandelijkse uitkering. Een combinatie van beide is vaak niet mogelijk.
  • De bank houdt altijd rekening met een marge, dus de overwaarde moet flink zijn om een redelijk bedrag op te kunnen nemen.
  • De waarde van de woning kan in de loop van de jaren ook weer afnemen, bijvoorbeeld door bijzondere omstandigheden. Dit heeft invloed op de lening. Het maximale bedrag is nu eenmaal verbonden aan de waarde van de woning.
  • In het ergste geval vervalt het extra inkomen als de grens van de hypotheek is bereikt of wanneer het einde van de looptijd bereikt is.  Dat zou kunnen betekenen dat de woning verkocht moet worden. Er zijn verschillende varianten, dus laat je altijd goed informeren vooraf.
  • De rente van de lening kan ook stijgen. Als dit gebeurt, wordt dit opgeteld bij de lening en hierdoor wordt de maximumgrens ook sneller bereikt.
  • De hypotheekrente is niet aftrekbaar
  • Vaak betaal je een hogere rente als een normale hypotheek.

Benieuwd wat de opeethypotheek jou te bieden heeft? Maak dan een afspraak via onze website of telefonisch via 055-3030629.

Afspraak plannen

Plan een gratis en vrijblijvend gesprek in met een van onze adviseurs.