Hypotheekrenteaftrek

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek is een fiscale regeling waarmee je de rente die je betaalt over je hypotheek mag aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Doordat je belastbaar inkomen daalt, betaal je minder inkomstenbelasting. Het belastingvoordeel kan oplopen tot honderden euro's per maand, afhankelijk van je hypotheekbedrag, de hoogte van de rente en je belastingschijf.

De regeling geldt uitsluitend voor de hypotheek op je eigen woning (hoofdverblijf). Meer informatie over de exacte voorwaarden vind je op de website van de Belastingdienst.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Je trekt de betaalde hypotheekrente af van je belastbaar inkomen. Daarmee verlaag je je belastinggrondslag in box 1, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt. Het bedrag dat je terugkrijgt is afhankelijk van het belastingtarief dat op jou van toepassing is.

Rekenvoorbeeld (2026): Je betaalt €9.000 per jaar aan hypotheekrente en valt in de tweede belastingschijf (37,56%). Je eigenwoningforfait bedraagt €1.050 (0,35% van een WOZ-waarde van €300.000). Je netto aftrekpost is dan €9.000 - €1.050 = €7.950. Het belastingvoordeel bedraagt 37,56% × €7.950 = circa €2.986 per jaar, oftewel bijna €249 per maand.

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek

Niet elke hypotheek komt automatisch in aanmerking. Om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Eigen woning als hoofdverblijf: de woning moet je feitelijke hoofdverblijf zijn. De aftrek geldt niet voor vakantiewoningen, beleggingspanden of een tweede woning.
• Aflossingsplicht (hypotheken vanaf 1 januari 2013): de hypotheek moet in maximaal 30 jaar volledig worden afgelost volgens een annuïtair of lineair schema. Kies je voor een annuïtaire hypotheek of een lineaire hypotheek, dan voldoe je hier automatisch aan.
• Maximale looptijd van 30 jaar: de aftrek geldt voor maximaal 30 jaar per hypotheek, gerekend vanaf het moment van afsluiten. Daarna vervalt het recht op aftrek.
• Lening bij erkende geldverstrekker: de hypotheek moet zijn afgesloten bij een bank, verzekeraar of andere erkende instelling, of moet voldoen aan de informatieverplichting bij de Belastingdienst (bij een familielening of eigen-BV-lening).

Hypotheken van vóór 1 januari 2013

Heb je je hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013? Dan gelden de oude regels. Je behoudt je recht op renteaftrek, ook als je hypotheek (deels) aflossingsvrij is. De 30-jaarstermijn begint wel te lopen vanaf de datum van afsluiten, dus voor hypotheken uit 2000 loopt de aftrek in 2030 af.

Sluit je een bestaande pre-2013 hypotheek over naar een andere geldverstrekker? Dan kun je onder voorwaarden je recht op aftrek behouden. Bespreek dit altijd vooraf met je hypotheekadviseur, zodat je geen recht verspeelt.

Het maximale aftrekpercentage in 2026

De hypotheekrenteaftrek wordt verrekend tegen het belastingtarief van de belastingschijf waarin je inkomen valt, maar is gemaximeerd op het tarief van de tweede schijf. In 2026 gelden de volgende tarieven:

• Eerste schijf (inkomen tot circa €38.441): 35,75%
• Tweede schijf (inkomen van circa €38.441 tot €76.817): 37,56%
• Derde schijf (inkomen boven circa €76.817): 49,50%, maar de aftrek is ook voor deze groep begrensd op maximaal 37,56%

Dat betekent dat hogere inkomens hun rente niet tegen het toptarief van 49,50% kunnen aftrekken, maar maximaal tegen 37,56%. Dit is het resultaat van de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek die in 2020 is ingezet.

Eigenwoningforfait

Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait: een fictief inkomen dat je bij je belastbaar inkomen moet optellen omdat je een eigen woning bezit. In 2026 bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en circa €1.340.000. Voor het deel boven €1.340.000 geldt een tarief van 2,35%. Per saldo verlaag je je aftrekpost dus altijd met het eigenwoningforfait.

Hoe vraag je hypotheekrenteaftrek aan?

Je hoeft de hypotheekrenteaftrek niet apart aan te vragen. Er zijn twee manieren om het voordeel te ontvangen:

• Via de jaarlijkse belastingaangifte: je geeft de betaalde hypotheekrente op in je aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst berekent het voordeel en verrekent het met eventuele belastingschulden of keert het uit als teruggave.
• Via een voorlopige teruggave (maandelijks): je vraagt een voorlopige aanslag aan bij de Belastingdienst. Het berekende voordeel wordt dan elke maand op je bankrekening gestort. Dit is handig als je een vast inkomen hebt en de teruggave direct wil gebruiken voor je maandlasten.

Afbouw van de hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd voor hogere inkomens. Sinds 2023 is het maximale aftrekpercentage gelijk aan het tarief van de laagste schijf. In 2026 is dit 37,56%. Verdere verlaging staat vooralsnog niet op de agenda, maar het is verstandig om je financiële planning niet volledig te baseren op het voortbestaan van de regeling in haar huidige vorm.

Naarmate je meer hebt afgelost op je hypotheek, daalt ook de betaalde rente en daarmee het aftrekvoordeel. Bij een lineaire hypotheek neemt de aftrek sneller af dan bij een annuïtaire hypotheek, maar betaal je over de hele looptijd minder rente in totaal.

Hypotheekrenteaftrek en je netto maandlasten

De hypotheekrenteaftrek verlaagt je netto maandlasten aanzienlijk, zeker in de beginjaren wanneer het renteaandeel in je maandtermijn nog hoog is. Houd er rekening mee dat het voordeel gaandeweg afneemt naarmate je meer hebt afgelost. Een goede hypotheekadviseur houdt hier rekening mee bij het berekenen van je verwachte maandlasten.

Wil je precies weten wat de hypotheekrenteaftrek voor jou betekent? Neem contact op met Harms & Bakx voor een vrijblijvend gesprek. We rekenen je netto maandlasten helder door, inclusief het effect van de renteaftrek en het eigenwoningforfait.