Hypotheek voor ondernemers en zzp'ers

Wist je dat veel hypotheekadviseurs een balans en een winst- en verliesrekening niet fatsoenlijk kunnen lezen? Ze weten wat fiscale winst is en hoeveel winst een bedrijf heeft gemaakt. Maar zodra het over de balanspositie gaat, over eigen vermogen, liquide middelen of vlottende activa, houdt het over het algemeen gewoon op. Je wordt dan doorgestuurd naar een rekenexpert, zoals Pentrax, Zakelijk Inkomen, Raadhuys of Overviewz: de bureaus die officieel door de bank kunnen worden aangesteld om het inkomen van een ondernemer vast te stellen. Daar betaal je voor een rapport, zonder dat iemand vooraf met je heeft meegekeken of de uitkomst wel gaat passen.

Graag stel ik mij even voor: Ruben Harms van Harms & Bakx. Wij zijn gespecialiseerd in hypotheken voor ondernemers. Wat ons daarin bijzonder maakt, is dat wij wél goed weten hoe een balans in elkaar zit. Door schade en schande ben ik wijs geworden.

Mijn eigen verhaal: een bedrijf voor 1 euro en een negatief eigen vermogen

In 2017 nam ik de helft van Harms & Bakx over van mijn compagnon Sander. Voor 1 euro, moet ik erbij zeggen. Dat klinkt als een koopje, maar er zat een schuld in onze bv. Sander had in 2013 een portefeuille met verzekeringsklanten overgenomen. Die klantenportefeuille stond als immateriële vaste activa op de balans en werd in vijf jaar afgeschreven. In die periode werd er nauwelijks winst gemaakt, mede door niet functionerende collega's die hij er bij de aankoop gratis bij had gekregen. Het resultaat: een negatief eigen vermogen. Anders had ik de helft ook niet voor een euro mogen overnemen; er moest immers wel iets tegenover staan. Ik kocht dus eigenlijk een bedrijf met schulden.

Belangrijk om te vermelden: we maakten inmiddels wél goede winst. Alleen was die lening fors, zo'n €150.000, en na vijf jaar waren de immateriële vaste activa volledig afgeschreven. Er stond dus niets meer tegenover die lening. En als je net winst begint te maken, ben je jaren bezig voordat je dat vermogen weer in je zaak hebt opgebouwd.

Toen ik in 2021 zelf een hypotheek wilde, liep ik vast. Aan het inkomen lag het niet, we draaiden al een paar jaar prima. Het probleem zat in de balans. Met een negatief eigen vermogen houdt het bij de bank gewoon op. Tenminste, dat dacht ik toen. Maar ik heb een vriendin, en als die iets in haar hoofd heeft, dan gaat ze ervoor. Het stond dus niet ter discussie dat we het huis níét zouden kunnen kopen vanwege mijn negatieve eigen vermogen. Ik moest een oplossing verzinnen.

Ik ben blijven zoeken tot ik die vond. Toen kwam ik erachter dat de lening die het negatieve eigen vermogen veroorzaakte, door de rekenmeesters gecorrigeerd zou worden als die achtergesteld zou worden. Dus ik belde Sander: "Kunnen we die lening van jouw holding aan onze bv niet achterstellen?" Hij had vertrouwen in die lening, anders was hij die nooit aangegaan, en het was natuurlijk ook in zijn belang. Dus hij zei: dat kunnen we wel doen. We hebben er een overeenkomst voor opgesteld, die ingestuurd naar de rekenmeesters, en voilà: het probleem was weg. Van géén hypotheek naar wél een hypotheek, met hetzelfde bedrijf en dezelfde cijfers. Dat was fenomenaal.

Vanaf dat moment heb ik dit onderwerp niet meer losgelaten. Ik ben met allerlei correctieposten gaan spelen en gaan uitzoeken wat de rekenmeester nou eigenlijk precies doet. Inmiddels help ik regelmatig ondernemers die op papier vastlopen op hun solvabiliteit of liquiditeit, terwijl er met de juiste kennis van het toetskader wél mogelijkheden zijn. Ik durf wel te stellen dat we daarin een flinke voorsprong hebben op andere adviseurs.

Waar kijkt de bank naar bij een ondernemershypotheek?

Bij een werknemer volstaat een werkgeversverklaring. Bij een ondernemer wordt het inkomen vastgesteld op basis van je jaarcijfers en belastingaangiftes. De bank kijkt daarbij puur naar de gezondheid van je bedrijf, via drie pijlers:

• Winst: meestal het gemiddelde van de afgelopen drie jaar, waarbij het laatste jaar als plafond geldt. Was het laatste jaar het laagst, dan wordt met dat jaar gerekend.
• Solvabiliteit: de verhouding tussen je eigen vermogen en het totale vermogen. In de praktijk hanteren rekenexperts als vuistregel dat het eigen vermogen minimaal zo'n 25% moet bedragen. Een negatief eigen vermogen is in beginsel een blokkade.
• Liquiditeit: kun je op korte termijn je crediteuren en belastingen betalen? Zo niet, dan is de redenering simpel: wie zijn lopende rekeningen al niet kan voldoen, kan ook geen hypotheek dragen.

De winst kan dus prima zijn terwijl je tóch wordt afgewezen. Precies zoals bij mij in 2021. Dat is het punt waar generieke adviseurs afhaken en waar onze specialisatie begint.

De inkomensverklaring ondernemer en de rekenmeesters

Voor een hypotheek met NHG is een Inkomensverklaring Ondernemer verplicht. Die wordt opgesteld door een van de vier door NHG geaccrediteerde rekenexperts: Overviewz, Pentrax, Raadhuys en Zakelijk Inkomen. Ook veel geldverstrekkers buiten NHG werken met deze verklaringen; enkele grootbanken stellen het ondernemersinkomen zelf vast.

Goed om te weten over de inkomensverklaring (bron: NHG):

• Je komt al in aanmerking vanaf 12 maanden zelfstandig ondernemerschap (2026). Drie volledige jaarcijfers zijn dus niet altijd nodig.
• De rekenexpert analyseert meestal de afgelopen drie jaar, of korter als je onderneming jonger is.
• De verklaring wordt binnen 5 werkdagen na een compleet dossier opgesteld.
• De verklaring is 6 maanden geldig.

En onderneem je nog korter? Bij sommige geldverstrekkers kunnen wij je al vanaf een half jaar ondernemerschap helpen, mits je daarvoor in loondienst in dezelfde branche hebt gewerkt. Je werkervaring telt dan mee als onderbouwing dat je inkomen bestendig is.

Wat kost een inkomensverklaring en waarom rekenen wij vrijblijvend vooruit?

Een inkomensverklaring kost bij een eenmanszaak circa €315 (Pentrax, 2026). Heb je een bv, vof of maatschap, dan betaal je al snel €545 per ondernemer. Bij een structuur met een holding en meerdere werkmaatschappijen lopen de kosten op richting de duizend euro of meer, omdat elke entiteit beoordeeld moet worden.

En dan komt de adder onder het gras: het rapport is maar zes maanden geldig. Vind je in die periode geen geschikte woning, dan is het eigenlijk weggegooid geld en kun je opnieuw betalen. Bij een eenmanszaak van €315 is dat nog te overzien, maar met meerdere bv's wordt dat een dure grap. Ik weet er alles van. Als ik iets in mijn eigen hypotheek wil aanpassen, moet ik óók telkens een inkomensverklaring laten opmaken, ondanks dat ik zelf hypotheekadviseur ben en verder geen kosten hoef te maken, op het taxatierapport na. Het blijft een dure hobby, terwijl ik al het werk zelf doe.

Daarom pakken wij het anders aan. Diezelfde berekening voeren wij namelijk ook uit, en vrijblijvend voor onze klanten. Wij vragen vooraf je jaarcijfers en aangiftes op en maken een voorspelling van het toetsinkomen dat de rekenexpert gaat vaststellen. Zo weet je wat je kunt lenen, kun je met een gerust hart bieden op een woning en vraag je de officiële inkomensverklaring pas aan als de koop rond is. Bij de meeste adviseurs werkt het andersom: eerst kosten maken, dan zien wat eruit komt, en als de uitkomst je niet bevalt, heb je die kosten dus voor niks gemaakt.

Wil je direct weten waar jij staat? Plan hieronder een gratis en vrijblijvend gesprek in.

Negatief eigen vermogen of zwakke liquiditeit? Vaak is er een oplossing

In onze adviespraktijk zien we regelmatig balansen die op het eerste gezicht een afwijzing betekenen, maar met de juiste correctieposten alsnog passen. Een paar voorbeelden uit de praktijk:

• Achtergestelde lening: een lening van bijvoorbeeld een holding of compagnon aan de bv die het eigen vermogen drukt, kan via een achterstellingsovereenkomst worden gecorrigeerd. Precies de oplossing die mijn eigen hypotheek mogelijk maakte.
• Kortlopend versus langlopend: een schuld die ten onrechte als kortlopend op de balans staat, drukt je liquiditeit. Door deze correct als langlopend te classificeren, klopt het beeld weer en valt de toets positief uit. Zo hielp ik een klant die op papier niet aan zijn kortlopende verplichtingen kon voldoen, terwijl de lening in werkelijkheid helemaal niet kortlopend was.
• Afschrijvingen en incidentele posten: eenmalige kosten of boekhoudkundige afschrijvingen vertellen niet altijd het echte verhaal van je verdienvermogen. De rekenexpert mag daar binnen het toetskader rekening mee houden, mits goed onderbouwd.

Wij kennen het toetskader van de rekenmeesters van binnen en van buiten en weten welke onderbouwing nodig is. Dat is het verschil tussen een afwijzing en een passende hypotheek.

Hypotheek voor zzp'ers, vof-vennoten en dga's

We helpen alle soorten ondernemers: zzp'ers met een eenmanszaak, vennoten in een vof of maatschap, en dga's met een bv of holdingstructuur. Juist bij bv-structuren is kennis van de balans onmisbaar, omdat daar zaken spelen als gebruikelijk loon, dividend, rekening-courant en leningen tussen entiteiten.

Onderneem je nog maar kort, bijvoorbeeld na een overstap uit loondienst? Heb je hiervoor in dezelfde branche gewerkt, dan kunnen we je vaak al vanaf een half jaar ondernemerschap helpen. Denk aan de loodgieter die jarenlang in dienst was bij een installatiebedrijf en nu voor zichzelf is begonnen: het werk is hetzelfde, alleen de rechtsvorm is veranderd. Met die ervaring onderbouwen we richting de geldverstrekker dat je inkomen bestendig is.

Zo werkt het bij Harms & Bakx

1. Kennismaking: een gratis en vrijblijvend gesprek waarin we jouw situatie en wensen bespreken.
2. Cijfers aanleveren: je stuurt ons je jaarcijfers en belastingaangiftes van de afgelopen jaren.
3. Voorspelling toetsinkomen: wij berekenen vrijblijvend wat de rekenexpert gaat vaststellen en wat je maximale hypotheek wordt.
4. Zoeken en bieden: jij zoekt je woning met zekerheid over je budget.
5. Inkomensverklaring en aanvraag: pas als de woning rond is, vragen we de officiële verklaring aan en regelen we de hypotheekaanvraag van A tot Z.

Foto: rawpixel via Pixabay