Tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker
Wil je je hypotheek verhogen, maar werkt je huidige bank niet mee? Of wil je per se je lage rente behouden en niet de hele hypotheek oversluiten? Een tweede hypotheek bij een andere bank kan dan dé oplossing zijn. Het is een specifieke route die maar enkele geldverstrekkers in Nederland aanbieden, en die uitkomst biedt in situaties waarin standaardadvies vastloopt. Wij weten welke route haalbaar is en helpen je dat traject in te zetten.
Wanneer is dit de juiste oplossing?
We zien in onze adviespraktijk drie situaties waarin een tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker de logische keuze is:
- Je huidige bank accepteert geen consumptieve verhoging. Niet elke geldverstrekker staat toe om geld op te nemen voor doelen buiten de woning, zoals een schenking aan je kinderen, een auto of een verbouwing buiten het pand.
- Je hebt een lage rente die je niet wilt verliezen. Wie nog jaren vastzit op een rente van 1,5% of 2% is verstandig om die niet op te geven door over te sluiten. Een tweede hypotheek erbij houdt de bestaande rente intact.
- Je hebt meer aflossingsvrij dan andere banken accepteren bij oversluiten. Veel banken hanteren tegenwoordig een maximum van 50% aflossingsvrij op de marktwaarde. Zit je daarboven, dan word je in feite gedwongen tot omzetten naar een aflossingsvorm zodra je oversluit. Bij een tweede hypotheek erbij blijft je oude leningdeel ongemoeid.
Herken je je hierin? Lees dan rustig verder, want dit is precies waar deze constructie voor bestaat.
Waarom dit zo zeldzaam is op de hypotheekmarkt
De meeste geldverstrekkers willen alleen financieren als zij eerste in rang staan in het Kadaster. De rangorde bepaalt namelijk wie als eerste zijn geld terugziet als de woning gedwongen verkocht wordt. Een bank die op de tweede plek staat loopt extra risico: blijft er na uitbetaling van de eerste hypotheekhouder te weinig over, dan is hun lening verloren. Vandaar dat ze deze constructie meestal niet aanbieden.
Daarom hoor je standaard het advies om dan maar de hele hypotheek over te sluiten naar een nieuwe bank. Voor een groot deel van de markt is dat ook prima, maar in jouw situatie pak je dan onnodig je gunstige voorwaarden in. Wij kennen de geldverstrekker die dit wél doet en weten wanneer een aanvraag kans van slagen heeft.
Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan geldt dat een aanvullende lening mét NHG alleen bij je huidige geldverstrekker mogelijk is. Maar een tweede hypotheek zonder NHG bij een andere bank kan wel: de nieuwe lening valt dan buiten de NHG-dekking, terwijl je bestaande NHG-hypotheek volledig intact blijft. In veel situaties is dat een prima route, zeker omdat verhogingen boven de NHG-grens van € 470.000 (2026) sowieso buiten NHG vallen. Meer over de NHG-regels lees je bij de voorwaarden bij NHG.
De 75%-regel: dé belangrijkste voorwaarde
De geldverstrekker die een tweede hypotheek verstrekt achter een eerste hypotheek van een andere bank stelt één keiharde voorwaarde: de nieuwe lening, opgeteld bij de hypothecaire inschrijving van je huidige hypotheek (vermeerderd met rente en kosten), mag niet hoger zijn dan 75% van de marktwaarde van je woning.
Twee begrippen die hier belangrijk zijn:
- Hypothecaire inschrijving: het bedrag waarvoor je hypotheek bij de notaris in het kadaster is ingeschreven. Dit is vaak hoger dan je daadwerkelijke hypotheekschuld. Veel mensen hebben in het verleden bewust een hogere inschrijving genomen om later onderhands te kunnen verhogen.
- Rente- en kostenopslag: voor de rekensom telt de nieuwe geldverstrekker een opslag bij de inschrijving op om toekomstige rente en bijkomende kosten te dekken. Die opslag is doorgaans 130% tot 150% van het ingeschreven bedrag, afhankelijk van de aanbieder.
Dit lijkt streng, maar bij een woning die de afgelopen jaren flink in waarde is gestegen valt het vaak goed uit. Het is gewoon zaak om vooraf goed te rekenen.
Rekenvoorbeeld
Een concrete situatie maakt het meteen duidelijk:
- Hypothecaire inschrijving huidige hypotheek: € 200.000
- Vermeerderd met rente- en kostenopslag van 150%: € 300.000
- Gewenste verhoging via tweede hypotheek: € 40.000
- Totaal te dekken door de woning: € 340.000
- Minimale marktwaarde: € 340.000 / 0,75 = € 453.333
Is je woning op dit moment minimaal € 453.333 waard, dan past de aanvraag binnen de voorwaarden. Is de waarde lager, dan kijken we of we de huidige inschrijving kunnen verlagen. Daarover meer in de volgende paragraaf.
In onze adviespraktijk zien we deze situatie regelmatig. Een gezin uit de regio Apeldoorn had bijvoorbeeld een lopende hypotheek van € 220.000, ingeschreven voor € 250.000, tegen 1,8% rente vast tot 2031. Ze wilden € 50.000 vrijmaken voor een uitbouw en zonnepanelen. Hun bank stond geen consumptieve verhoging toe en hen werd geadviseerd om volledig over te sluiten, waarbij hun gunstige rente zou verdwijnen. Door de tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker af te sluiten hielden ze hun 1,8% rente intact op het oude leningdeel en betaalden ze alleen marktconforme rente over de nieuwe € 50.000.
Twijfel je of jouw situatie past binnen de 75%-regel? Bel ons voor een snelle check op basis van jouw hypothecaire inschrijving en geschatte marktwaarde.
Inschrijving te hoog? Verlaging met behoud van rente
Past het rekensommetje niet door een te hoge hypothecaire inschrijving? Dan is er nog een mogelijkheid. Je kunt bij je huidige geldverstrekker een verzoek indienen om de inschrijving te verlagen tot het werkelijke uitstaande hypotheekbedrag, terwijl je rentecontract en voorwaarden ongewijzigd blijven.
Het mooie hieraan: je gunstige rente blijft staan, je voorwaarden blijven staan. Alleen de juridische ruimte bovenop je schuld in het kadaster wordt teruggebracht. Daarmee creëer je rekenruimte voor de tweede hypotheek bij de andere geldverstrekker.
Dit traject loopt via een notariële akte. Niet elke bank werkt hier even snel of vlot in mee, maar het is in de meeste gevallen wel mogelijk. Wij begeleiden je in dit hele traject, inclusief de communicatie met je huidige bank.
Fiscaal: wat is wel en niet aftrekbaar?
Het fiscale gevolg van een tweede hypotheek hangt af van het doel waarvoor je het geld gebruikt:
- Voor verbouwing of verduurzaming: de rente is volledig fiscaal aftrekbaar, mits je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar. Bewaar bonnen en facturen voor een eventuele controle. Meer over de regels lees je bij de Belastingdienst.
- Voor consumptieve doelen (auto, schenking, vakantie, aflossing andere schulden): de rente is niet aftrekbaar. Je betaalt dan de bruto rente, zonder fiscaal voordeel.
Voor consumptief gebruik telt het opgenomen geld als bezit in box 3, en de lening telt mee als box 3-schuld. Per saldo kan dit invloed hebben op je vermogenspositie. We wegen dit altijd mee in het advies.
Wat kost het?
Een tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker brengt een aantal kosten met zich mee:
- Taxatie van de woning: nodig om de marktwaarde objectief vast te stellen. Reken op € 700 tot € 1.000.
- Notariskosten: voor de hypotheekakte van de nieuwe hypotheek, en eventueel een verlagingsakte voor de bestaande inschrijving. Doorgaans € 800 tot € 1.500 totaal.
- Advies en bemiddeling: zie onze tarieven voor onze vaste prijzen. Geen percentages, geen verrassingen achteraf.
- Renteopslag: de rente op een tweede in rang ligt structureel hoger dan op een eerste hypotheek, omdat de bank meer risico loopt. Reken op een opslag van 0,2 tot 0,6 procentpunt boven het normale tarief van die geldverstrekker.
De totale kosten verdienen zich vaak ruim terug als je daarmee een oversluiting voorkomt waarbij je een lage rente zou opgeven.
Hoe werkt het bij ons?
Het proces verloopt in vijf stappen:
- Kennismakingsgesprek en inventarisatie. We bespreken je situatie, je doel met de verhoging en je huidige hypotheek inclusief inschrijving en rentecontract.
- Marktwaarde-check. Op basis van een desktoptaxatie of indicatie van het Kadaster maken we een eerste inschatting of de 75%-regel haalbaar is.
- Rekensom en strategie. Past het binnen de voorwaarden? Dan zetten we de aanvraag op. Past het net niet, dan kijken we naar verlaging van de huidige inschrijving.
- Aanvraag bij de geschikte geldverstrekker. Wij verzorgen het volledige dossier en de communicatie met de bank.
- Notariële afronding. De nieuwe hypotheek wordt notarieel gevestigd en je krijgt het geld op je rekening.
De gehele doorlooptijd is gemiddeld zes tot acht weken, afhankelijk van bank, taxateur en notaris.
Klaar om je opties te verkennen?
Past dit bij jouw situatie? Plan een vrijblijvend gesprek via onze contactpagina of bel direct met ons kantoor. We bespreken samen of een tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker in jouw geval haalbaar is, of dat er een betere route bestaat.
Foto: AlexanderStein via Pixabay
Veelgestelde vragen over een tweede hypotheek bij een andere geldverstrekker
Ja, dat kan. NHG schrijft voor dat een aanvullende lening met NHG-dekking alleen bij je huidige geldverstrekker mogelijk is. Maar een tweede hypotheek zonder NHG bij een andere bank valt buiten die regel en is dus wél mogelijk. Je bestaande NHG-hypotheek blijft daarbij volledig intact en behoudt haar dekking; alleen de nieuwe tweede hypotheek krijgt geen NHG. Voor verhogingen boven de NHG-grens van € 470.000 (2026) is een tweede hypotheek zonder NHG sowieso vaak de enige route.
Ja, je huidige geldverstrekker moet meewerken. Voor de nieuwe geldverstrekker is het van belang om een tweede in rang inschrijving in het kadaster te krijgen, en daarvoor is de bestaande hypotheekhouder de partij die dit toestaat. In de praktijk is dit zelden een probleem zolang je netjes aan je verplichtingen voldoet, maar het is wel een stap die we vooraf goed afstemmen. Bij een gewenste verlaging van de bestaande inschrijving is medewerking van je huidige bank sowieso noodzakelijk.
Ja, doorgaans wel. De geldverstrekker die op tweede plek in het kadaster staat loopt meer risico bij gedwongen verkoop en rekent daarvoor een opslag van ongeveer 0,2 tot 0,6 procentpunt boven het normale tarief. Toch is dit in veel gevallen voordeliger dan oversluiten van je hele hypotheek, vooral als je nog jaren vastzit op een gunstige rente bij je huidige bank. We rekenen het in een advies altijd allebei door, zodat je de echte kosten kunt vergelijken.
Dan kijken we eerst of de huidige hypothecaire inschrijving verlaagd kan worden tot het werkelijke uitstaande hypotheekbedrag. Veel mensen hebben in het verleden een hogere inschrijving genomen dan hun feitelijke schuld, waardoor de 75%-grens onnodig wordt opgehoogd door rente- en kostenopslag. Door de inschrijving terug te brengen ontstaat er rekenruimte. Lukt dat ook niet, dan bekijken we alternatieven zoals een lagere verhoging, een consumptief krediet of in laatste instantie oversluiten met behoud van zoveel mogelijk gunstige voorwaarden.
Ja, dat kan zeker. Een schenking aan je kind voor bijvoorbeeld de aankoop van een eigen woning is een veelvoorkomende reden om overwaarde op te nemen via een tweede hypotheek. Houd er rekening mee dat dit een consumptief doel is. De rente is dus niet fiscaal aftrekbaar en de lening telt mee als box 3-schuld. Bij grotere schenkingen kijken we ook naar de fiscale optimalisatie aan de ontvangerszijde, zoals de jaarlijkse vrijstelling en de eenmalige verhoogde vrijstelling.
Reken op zes tot acht weken vanaf het kennismakingsgesprek tot aan de notariële afronding. De grootste variabelen zijn de doorlooptijd van de geldverstrekker (twee tot vier weken voor de offerte) en de planning van de taxateur en notaris. Bij eenvoudige aanvragen kan het sneller, bij complexere dossiers (verlaging inschrijving, samenloop van twee banken) duurt het iets langer. We houden je gedurende het hele proces op de hoogte van de voortgang.