Overwaarde: wat is het en wat kun je ermee?

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige marktwaarde van je woning en de resterende hypotheekschuld. Is je woning meer waard dan je hypotheek, dan heb je overwaarde. Dit wordt ook wel het eigen vermogen in je woning genoemd, of informeel: "geld dat in de stenen zit".

Overwaarde bouw je op doordat huizenprijzen stijgen, doordat je hypotheek aflost, of een combinatie van beide. In Nederland zijn woningwaarden de afgelopen decennia sterk gestegen, waardoor veel huiseigenaren een aanzienlijke overwaarde hebben opgebouwd.

Hoe bereken je overwaarde?

De berekening is eenvoudig: woningwaarde minus resterende hypotheekschuld = overwaarde. De woningwaarde kun je laten vaststellen via een officiële taxatie of een gratis waardebepaling door een makelaar. De WOZ-waarde geeft een indicatie, maar wijkt soms af van de werkelijke marktwaarde.

Rekenvoorbeeld: je woning is €450.000 waard en je hebt nog €250.000 hypotheek openstaan. Je overwaarde bedraagt dan €200.000. Dit bedrag zit vast in je woning totdat je het verzilvert.

Betaal je belasting over overwaarde?

Zolang de overwaarde in je woning zit, betaal je er geen belasting over. De eigen woning valt in box 1, waarbij alleen het eigenwoningforfait wordt belast. De overwaarde zelf is vrijgesteld.

Verzilver je de overwaarde door je woning te verkopen en gebruik je het geld niet voor een nieuwe koopwoning, dan wordt het bedrag vermogen in box 3. In 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscale partners). Over het meerdere betaal je vermogensrendementsheffing. De Belastingdienst hanteert 1 januari als peildatum voor je vermogen.

Koop je binnen drie jaar na de verkoop een nieuwe woning, dan geldt de bijleenregeling: de Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde inbrengt in de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan verlies je het recht op hypotheekrenteaftrek over dat deel.

Wat kun je doen met overwaarde?

Er zijn meerdere manieren om overwaarde in te zetten, zowel als je blijft wonen als wanneer je verhuist.

Bij verhuizing

De meest gebruikelijke manier is de overwaarde inbrengen bij de aankoop van een volgende woning. Je verlaagt daarmee de nieuwe hypotheek en de bijbehorende maandlasten. Door de bijleenregeling is dit fiscaal ook de meest voordelige keuze als je binnen drie jaar doorstroomt.

Zonder te verhuizen

Wil je de overwaarde benutten zonder te verhuizen, dan zijn er drie opties. Ten eerste kun je je bestaande hypotheek verhogen tot maximaal 100% van de woningwaarde (of 106% bij verduurzaming). De extra lening kun je gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming. Ten tweede kun je een tweede hypotheek afsluiten naast je bestaande hypotheek. Ten derde kun je je hypotheek oversluiten naar een hogere hypotheeksom bij een andere geldverstrekker.

Let op: de rente over het opgenomen deel is alleen aftrekbaar als het geld wordt gebruikt voor verbetering of onderhoud van de eigen woning. Gebruik je het voor consumptieve uitgaven zoals een auto of vakantie, dan is de rente niet aftrekbaar.

Overwaarde opnemen als senior

Voor huiseigenaren van 62 jaar of ouder bestaan speciale producten om overwaarde te verzilveren zonder te verhuizen, zoals de opeethypotheek. Hierbij neem je overwaarde op in één keer of maandelijks als aanvulling op het pensioen. De rente wordt bij de schuld opgeteld in plaats van maandelijks betaald, zodat je maandlasten niet stijgen. Bij verkoop van de woning wordt de opgebouwde schuld afgelost.

Overwaarde en de bijleenregeling

De bijleenregeling is onlosmakelijk verbonden met overwaarde. Kort samengevat: verkoop je je woning met overwaarde en koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde gebruiken om de nieuwe hypotheek te verlagen. Doe je dat niet, dan mag je over het niet-ingebrachte deel geen hypotheekrenteaftrek genieten. De overwaarde wordt dan vastgelegd als eigenwoningreserve en blijft drie jaar geldig.

Overwaarde en kosten koper

Doorstromers die overwaarde inbrengen, hebben vaak minder hypotheek nodig voor de volgende woning. Toch zijn er altijd kosten koper te betalen: overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele advieskosten. Deze vallen buiten de hypotheek en worden doorgaans uit de overwaarde betaald. Het is verstandig hier op voorhand rekening mee te houden bij het berekenen van de netto overwaarde.

Advies over overwaarde

Overwaarde biedt kansen, maar de fiscale regels en hypotheekvoorwaarden zijn complex. Bij Harms & Bakx berekenen we wat jouw overwaarde concreet oplevert en welke opties het beste bij jouw situatie passen. Plan een gratis kennismakingsgesprek en we denken graag met je mee.