Kosten koper

Wat zijn kosten koper?

Kosten koper, afgekort k.k., zijn de bijkomende kosten die je als koper betaalt bovenop de koopsom van een bestaande woning. Het gaat om verplichte kosten voor de juridische overdracht en de financiering van de woning. Omdat je sinds 2018 maximaal 100% van de woningwaarde mag financieren, moet je de kosten koper volledig met eigen geld betalen.

Bij een nieuwbouwwoning is dit anders: dan koop je doorgaans vrij op naam (v.o.n.). De overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsoverdracht zijn in dat geval al inbegrepen in de koopsom.

Welke kosten vallen onder kosten koper?

De kosten koper bestaan uit verplichte kosten en aanvullende kosten, afhankelijk van je situatie:

Verplichte kosten

• Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom voor reguliere kopers, 0% voor starters onder 35 jaar bij een woning tot €555.000 (2026), en 8% voor tweede woningen en beleggingspanden.
• Notariskosten: voor de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte, inclusief inschrijving bij het Kadaster. Gemiddeld €1.200 tot €2.000 bij aankoop met hypotheek.

Aanvullende kosten

• Advies- en bemiddelingskosten: de vergoeding voor je hypotheekadviseur. Harms & Bakx hanteert vaste, transparante tarieven. Bekijk onze tarieven.
• Taxatiekosten: voor het laten taxeren van de woning, verplicht bij een hypotheekaanvraag. Gemiddeld €400 tot €700.
• Bankgarantie: de bank of een gespecialiseerde aanbieder stelt een garantie voor de waarborgsom (doorgaans 10% van de koopsom). De kosten hiervoor liggen doorgaans rond de 1% van het gegarandeerde bedrag.
• Bouwkundige keuring: optioneel, maar sterk aanbevolen bij oudere woningen. Geeft inzicht in de bouwkundige staat en eventuele herstelkosten. Gemiddeld €200 tot €400.
• NHG-premie: als je je hypotheek afsluit met Nationale Hypotheek Garantie, betaal je eenmalig 0,4% borgtochtprovisie (2026) over het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

Hoeveel procent zijn kosten koper?

Als vuistregel rekenen kopers met 4% tot 6% van de koopsom aan kosten koper. Het precieze percentage verschilt per situatie, met name door de overdrachtsbelasting:

• Starter (18–34 jaar, woning ≤ €555.000): circa 1,5% tot 3%, geen overdrachtsbelasting, alleen notaris, taxatie en advieskosten.
• Reguliere koper (35 jaar of ouder): circa 4% tot 6%, inclusief 2% overdrachtsbelasting.
• Belegger of tweede woning: circa 10% tot 12%, inclusief 8% overdrachtsbelasting.

Bij een woning van €400.000 betaal je als reguliere koper dus ongeveer €16.000 tot €24.000 bovenop de koopsom.

Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?

Niet alle kosten koper zijn aftrekbaar. Alleen de kosten die direct te maken hebben met de hypotheek tellen als aftrekbare financieringskosten eigen woning in box 1:

• Notariskosten voor de hypotheekakte (inclusief kadasterkosten voor de hypotheekinschrijving)
• Advies- en bemiddelingskosten hypotheek
• Taxatiekosten (voor zover de taxatie verplicht is voor de hypotheekverstrekking)
• NHG-borgtochtprovisie

Niet aftrekbaar zijn: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte, kosten bouwkundige keuring en makelaarskosten. Meer informatie over de aftrekbaarheid vind je op de website van de Belastingdienst.

De startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Ben je tussen de 18 en 34 jaar en koop je een woning als hoofdverblijf tot €555.000 (grens 2026)? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. Dit scheelt bij een woning van €400.000 direct €8.000. Aan deze vrijstelling zijn wel voorwaarden verbonden:

• Je bent minimaal 18 en nog geen 35 jaar op het moment van overdracht bij de notaris.
• Je gaat de woning zelf als hoofdverblijf bewonen.
• Je hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling.
• De woningwaarde bedraagt maximaal €555.000.

De vrijstelling moet je aanvragen via je notaris. De notaris verwerkt de verklaring in de leveringsakte. Meer informatie vind je op de pagina startersvrijstelling van de Belastingdienst.

Wanneer betaal je kosten koper?

De kosten koper betaal je vóór de sleuteloverdracht. Alle bedragen moeten op de rekening van de notaris staan voordat je bij de notaris de leveringsakte tekent. Je kunt de kosten koper niet in termijnen betalen. Goede voorbereiding is dus essentieel: zorg dat je weet wat je totale kosten koper zijn nog vóórdat je een bod uitbrengt.

Kosten koper en je hypotheek

De kosten koper betaal je uit eigen geld. Je hypotheek mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. De aftrekbare kosten zoals taxatie, advies en NHG-premie kun je in sommige gevallen meefinancieren als de woningwaarde hoger is dan de koopsom, maar ook dan blijft je eigen bijdrage in de meeste gevallen noodzakelijk.

Wil je precies weten hoeveel je nodig hebt voor jouw specifieke situatie? Neem contact op met Harms & Bakx voor een vrijblijvend gesprek. We zetten alle kosten voor je op een rij, inclusief een helder overzicht van wat je zelf moet inleggen.