Bouwkundige keuring

Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring, ook wel bouwtechnische keuring of bouwkundig rapport genoemd, is een visuele inspectie van de bouwkundige staat van een woning door een onafhankelijke specialist. De keurder controleert alle zichtbare bouwtechnische onderdelen zonder daarvoor de woning open te breken. Het resultaat is een bouwkundig rapport met een overzicht van gebreken en een schatting van de herstelkosten.

Is een bouwkundige keuring verplicht?

Wettelijk is een bouwkundige keuring bij woningkoop in Nederland niet verplicht. Toch zijn er situaties waarin een hypotheekverstrekker of de NHG het alsnog kan vereisen:

• Bij oudere woningen in slechte staat of met zichtbare gebreken
• Als het taxatierapport aanbeveelt een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren
• Bij appartementen gebouwd in of vóór 1940 die sindsdien niet volledig zijn gerenoveerd
• Als de geschatte renovatiekosten minimaal 10% van de verkoopprijs bedragen

Als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wilt afsluiten, is een NHG-erkend keuringsrapport in bepaalde gevallen eveneens vereist.

Wat wordt er gecontroleerd?

De keurder inspecteert alle zichtbaar toegankelijke bouwtechnische onderdelen van de woning. Daarbij gaat het in ieder geval om:

• Fundering en kruipruimte: problemen met de fundering kunnen leiden tot hoge herstelkosten
• Dak en dakconstructie: staat van dakpannen, beschot, goten en nokvorst
• Muren, metselwerk en voegwerk: scheuren, vochtproblemen en houtrot
• Kozijnen, ramen en deuren: staat van hout- en kunststofwerk, kitten en beglazing
• Vloeren: doorbuiging, houtrot en vochtschade
• CV-installatie en elektra: visuele beoordeling van de installaties

Wat staat er in het bouwkundig rapport?

Na de inspectie ontvang je doorgaans binnen 48 uur een rapport. De herstelkosten worden verdeeld in drie categorieën:

• Directe kosten: werkzaamheden die onmiddellijk nodig zijn, zoals het verhelpen van een lekkage
• Kosten op termijn: onderhoud dat binnen enkele jaren nodig is, zoals het vervangen van de dakgoot
• Kosten voor woningverbetering: optionele verbeteringen, zoals verduurzaming

Wat kost een bouwkundige keuring?

De kosten voor een bouwkundige keuring liggen gemiddeld tussen de €300 en €500 voor een gemiddelde woning. De prijs hangt af van de grootte en het type woning. Voor een grote vrijstaande woning of een historisch pand kunnen de kosten oplopen. Bij grotere woningen rekenen veel bureaus een meerprijs per extra 100 m³ inhoud. Vergelijk altijd meerdere offertes via erkende keuringsbureaus.

Is een bouwkundige keuring fiscaal aftrekbaar?

Alleen als de hypotheekverstrekker de keuring verplicht stelt, zijn de kosten fiscaal aftrekbaar als kosten eigen woning in box 1. Laat je de keuring op eigen initiatief uitvoeren (wat in de meeste gevallen zo is), dan zijn de kosten niet aftrekbaar. Ze vallen dan onder de kosten koper, net als de notariskosten en taxatiekosten.

Bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde

Je kunt bij het uitbrengen van een bod een voorbehoud van bouwkundige keuring opnemen. Dat betekent dat de koop alleen doorgaat als de herstelkosten onder een afgesproken grensbedrag blijven, in de praktijk vaak 1% tot 2% van de koopsom. Blijkt uit het rapport dat de directe herstelkosten dat grensbedrag overschrijden, dan kun je de koop ontbinden of heronderhandelen over de prijs.

Plan de keuring meteen na het tekenen van de koopovereenkomst, zodat het rapport binnen de ontbindende termijn beschikbaar is.

Wanneer is een bouwkundige keuring extra aan te raden?

Voor nieuwbouwwoningen is een keuring doorgaans niet nodig. Bij bestaande bouw geldt: hoe ouder de woning, hoe groter het belang van een keuring. Zeker bij woningen van vóór 1980 kunnen problemen met fundering, asbest, houtrot of de cv-installatie voor onverwachte kosten zorgen. Een keuring van €350 tot €500 kan je beschermen tegen herstelkosten van tienduizenden euro's.

Wil je weten hoe de bouwkundige keuring past in het totale aankoopproces? Neem contact op met Harms & Bakx. We begeleiden je van hypotheekadvies tot sleuteloverdracht.