Huis kopen in 2026: meer keuze, bepaal je biedgrens

Een huis kopen in 2026 betekent iets meer keuze: bij NVM-makelaars stonden in het derde kwartaal 39.000 bestaande woningen te koop, 24% meer dan een jaar eerder. Dat meldt NVM op 8 oktober. Hoe gebruik je die extra keuze zonder meer te bieden dan bij jouw budget past?

Meer aanbod, maar overbieden blijft gebruikelijk

NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal van 2026 ongeveer 41.700 bestaande woningen. De gemiddelde verkoopprijs was afgerond € 503.000, met een prijsstijging van 1,8% op jaarbasis. Bij bijna twee derde van de verkopen lag de prijs boven de vraagprijs. De gemiddelde verkooptijd was 31 dagen. Het gaat om de markt die NVM-makelaars bedienen, niet om alle woningverkopen in Nederland.

De cijfers geven dus geen reden om bij iedere woning op korting te rekenen. Volgens NVM verschillen de kansen sterk per regio en woning. Gebruik de ruimere keuze vooral om alternatieven naast elkaar te leggen.

Vergelijk de totale kosten van twee woningen

Maak voor iedere woning een eigen overzicht. Zet naast de koopsom ook de kosten koper, taxatiekosten, advieskosten en eventuele directe verbouwkosten. Vraag offertes op waar dat kan. Een lagere vraagprijs is voor jou pas aantrekkelijk als het totale plaatje binnen je budget blijft.

• Onderhoud: welke werkzaamheden wil of moet je kort na aankoop uitvoeren? Overweeg een bouwkundige keuring als je meer duidelijkheid over de staat van het huis nodig hebt.
• Maandlasten: vergelijk de hypotheeklasten samen met energie, verzekeringen en een onderhoudsreserve.
• Appartement: vraag naar de bijdrage aan de vereniging van eigenaars en naar het onderhoudsplan.

Deze kostenposten sluiten aan bij het overzicht van de Rijksoverheid. Wil je een verbouwing financieren, bespreek dat dan tegelijk met de aankoop. Zo reken je vooraf met één volledig budget.

Hoeveel eigen geld vraagt een hoger bod?

Volgens de Rijksoverheid hangt je maximale hypotheek af van onder meer je inkomen, financiële verplichtingen en de woningwaarde. De gebruikelijke grens is 100% van de getaxeerde waarde. Voor energiebesparende maatregelen bestaan uitzonderingen. De vraagprijs bepaalt dus niet hoeveel je kunt lenen.

Rekenvoorbeeld: je koopt een woning voor € 420.000 en de taxateur stelt de waarde vast op € 410.000. Zonder toepassing van een uitzondering is op basis van de woningwaarde maximaal € 410.000 hypotheek mogelijk. Het verschil van € 10.000 betaal je dan uit eigen middelen, naast de bijkomende kosten. Je inkomen of andere verplichtingen kunnen het leenbedrag verder beperken. Dit is een denkbeeldig voorbeeld, geen berekening van jouw mogelijkheden.

Bepaal je grens vóór je gaat bieden

Schrijf drie bedragen op: je maximale aankoopbudget, de maandlast die je prettig vindt en de buffer die je na aankoop wilt overhouden. Gebruik dat overzicht ook bij een tweede bezichtiging. Bespreek met je aankoopbegeleider welk bod en welke voorwaarden passen bij de woning. Laat een landelijke marktontwikkeling niet jouw persoonlijke grens bepalen.

Ga je je eerste koopwoning zoeken of heb je al een huis op het oog? Neem contact op met Harms & Bakx voor hypotheekadvies. We bekijken samen welk aankoopbedrag en welke maandlasten bij jouw situatie passen.

Bronnen: NVM, woningmarktcijfers derde kwartaal 2026 (8 oktober 2026); Rijksoverheid: maximale hypotheek en kosten bij het kopen van een huis.

Foto: solihinkentjana via Pixabay. Illustratief beeld van grachtenpanden.