Rentemiddeling

Rentemiddeling is een manier om je hypotheekrente tussentijds te verlagen zonder over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Je blijft bij je huidige bank, maakt een nieuwe afspraak over de rente en betaalt de boeterente gespreid in plaats van in één keer. Vooral als de marktrente fors is gedaald en je nog lang vastzit, kan rentemiddeling direct voor lagere maandlasten zorgen.

Wat is rentemiddeling?

Rentemiddeling is een vorm van tussentijdse renteaanpassing. Je beëindigt je lopende rentecontract eerder dan afgesproken en spreekt met dezelfde geldverstrekker een nieuwe rente af voor een nieuwe rentevastperiode. De nieuwe rente is een gewogen gemiddelde van je oude contractrente en de actuele marktrente, aangevuld met een opslag die de gemiste rente-inkomsten van de bank compenseert. Je hypotheek zelf blijft onveranderd, alleen je rentepercentage en maandlasten wijzigen.

Hoe werkt rentemiddeling in de praktijk?

Bij rentemiddeling vraag je bij je geldverstrekker een nieuw renteaanbod op. De bank berekent een gemiddelde rente op basis van drie componenten. Ten eerste het percentage dat je nu betaalt en het aantal resterende jaren in je huidige rentevastperiode. Ten tweede de actuele rente voor een nieuwe rentevastperiode die minimaal zo lang is als de resterende oude. Ten derde de rentemiddelingsopslag, de verdisconteerde boete voor het tussentijds openbreken van het contract. Na akkoord gaat de nieuwe rente direct in en verandert alleen je maandlast.

Rekenvoorbeeld rentemiddeling

Stel, je hebt een hypotheek van 250.000 euro met een contractrente van 4% en nog zeven jaar vast. De actuele rente voor vijftien jaar vast is 3%. Je vraagt rentemiddeling aan voor een nieuwe rentevastperiode van vijftien jaar. De bank berekent het gewogen gemiddelde van de oude rente over zeven jaar en de nieuwe rente over acht jaar, en telt daar de rentemiddelingsopslag bij op. In dit voorbeeld komt de middelrente uit op ongeveer 3,4%. Je betaalt dus direct een lagere rente dan de 4% van daarvoor, maar iets meer dan de 3% marktrente omdat de boete erin is verwerkt.

Wat is de rentemiddelingsopslag?

De rentemiddelingsopslag is het bedrag dat bovenop de gemiddelde rente wordt gezet om de boete te compenseren. Per 1 juli 2019 geldt dat geldverstrekkers niet meer in rekening mogen brengen dan het werkelijke financiële nadeel. Dit is dezelfde grens als bij boeterente bij oversluiten, met één belangrijk verschil. Bij rentemiddeling hoeft de aanbieder geen rekening te houden met het boetevrije deel van jouw hypotheek. Daardoor kan de opslag bij rentemiddeling iets hoger uitvallen dan de boete bij oversluiten in dezelfde situatie.

Rentemiddeling versus oversluiten

Bij oversluiten stap je over naar een andere geldverstrekker en betaal je de volledige boeterente in één keer. Je krijgt dan wel korting vanwege het boetevrije deel en kunt scherpere rentes bij een andere bank benutten. Bij rentemiddeling blijf je bij je huidige bank, betaal je de boete gespreid en hoef je geen nieuwe hypotheek af te sluiten. Oversluiten levert vaak een iets groter voordeel op, maar kost eenmalig meer en brengt notaris-, taxatie- en adviescosten mee. Welke optie het voordeligst is, hangt af van je specifieke situatie en kan per situatie anders uitpakken.

Is rentemiddeling fiscaal aftrekbaar?

Ja, de rente die je na rentemiddeling betaalt, inclusief de rentemiddelingsopslag, is volledig aftrekbaar via de reguliere hypotheekrenteaftrek in Box 1 van de inkomstenbelasting. Voorwaarde is dat je hypotheek voldoet aan de fiscale voorwaarden, zoals een annuïtaire of lineaire aflossing bij hypotheken afgesloten na 2013. Het voordeel van rentemiddeling is dat de boete jaarlijks via de rente wordt afgetrokken, terwijl bij oversluiten de boete in één keer als aftrekpost in het jaar van betaling geldt.

Wanneer is rentemiddeling verstandig?

Rentemiddeling kan interessant zijn als je contractrente duidelijk boven de actuele marktrente ligt en je nog meerdere jaren vastzit. Ook als je liever niet de volledige boeterente ineens betaalt, biedt rentemiddeling een aantrekkelijke oplossing. De optie is vooral geschikt voor huiseigenaren die bij hun huidige bank willen blijven en behoefte hebben aan langer durende zekerheid tegen een lagere rente. Bij een hypotheek die hoger is dan de woningwaarde is rentemiddeling vaak ook mogelijk, terwijl oversluiten naar een andere bank dan juist lastiger wordt.

Aandachtspunten bij rentemiddeling

Niet elke geldverstrekker biedt rentemiddeling aan. Informeer eerst of jouw bank deze mogelijkheid heeft en welke voorwaarden gelden. Let op dat de nieuwe rentevastperiode minimaal gelijk moet zijn aan de resterende oude periode. Sommige banken rekenen administratiekosten, bij ABN AMRO is dit bijvoorbeeld 100 euro per aanvraag. Vergelijk altijd de uitkomst met die van oversluiten en laat beide opties doorrekenen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur brengt beide scenario's voor jou in kaart. De AFM geeft op haar consumentensite verdere uitleg over de regels en je rechten bij rentemiddeling.