Boeterente

Boeterente is de vergoeding die je aan je geldverstrekker betaalt wanneer je de hypotheek vervroegd aflost of de rente tussentijds wijzigt. Het woord 'boete' suggereert een straf, maar het is vooral een compensatie voor de rente die de bank misloopt doordat jij het rentecontract openbreekt. Bij oversluiten is boeterente vaak de grootste kostenpost om mee te rekenen.

Wat is boeterente?

Boeterente is de officiële vergoeding voor vervroegde aflossing. Wanneer je een hypotheek afsluit, spreek je met de geldverstrekker een rentepercentage af voor een bepaalde rentevastperiode. De bank rekent erop dat percentage gedurende de hele periode te ontvangen. Los je eerder af dan afgesproken, of sluit je de hypotheek over naar een andere bank, dan loopt de geldverstrekker rente-inkomsten mis. Die gemiste inkomsten mag de bank onder voorwaarden bij jou in rekening brengen als boeterente.

Hoe wordt boeterente berekend?

De Autoriteit Financiële Markten heeft sinds 2017 een bindende leidraad voor de berekening van boeterente vastgesteld. Deze leidraad vloeit voort uit de Europese Richtlijn Hypothecair Krediet die sinds 14 juli 2016 in Nederland geldt. Elke geldverstrekker moet dezelfde vier rekenstappen volgen:

1. Bepalen van de uitstaande hypotheekschuld, verminderd met het deel dat je boetevrij mag aflossen.
2. Vaststellen van de contractrente (de rente die je nu betaalt) en de vergelijkingsrente (de actuele rente voor een vergelijkbare resterende looptijd).
3. Berekenen van de gemiste rentebetalingen over de resterende rentevastperiode op basis van het renteverschil.
4. Contant maken van die gemiste betalingen naar de waarde van vandaag.

De uitkomst mag nooit hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel dat de geldverstrekker lijdt. Dat is een wettelijke grens die voortvloeit uit de Europese richtlijn.

Rekenvoorbeeld boeterente

Stel, je hebt een hypotheek van 200.000 euro met een contractrente van 4%. De rente staat nog vijf jaar vast. De actuele vergelijkingsrente voor vijf jaar vast is 2%. Je mag jaarlijks 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, in dit voorbeeld 20.000 euro.

Over de resterende boetegrondslag van 180.000 euro loopt de bank jaarlijks 2% rente mis, oftewel 3.600 euro per jaar gedurende vijf jaar. Na contant maken komt de boeterente in dit rekenvoorbeeld uit op ongeveer 17.000 euro. Het exacte bedrag hangt af van de disconteringsvoet die de bank hanteert en van tussentijdse aflossingen die al zijn gedaan.

Is boeterente fiscaal aftrekbaar?

Ja, betaalde boeterente is onder voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting in Box 1, in het jaar waarin je de boete betaalt. Voorwaarde is dat de oorspronkelijke hypotheek onder de hypotheekrenteaftrek viel. Op de aangifte via Mijn.belastingdienst.nl geef je het totaalbedrag aan betaalde rente, inclusief de boeterente, op onder de rubriek 'Hypotheken en andere schulden'. Kies je in plaats van oversluiten voor rentemiddeling, dan wordt de boeterente in de nieuwe rente verwerkt en trek je deze jaarlijks af via de reguliere hypotheekrenteaftrek.

Wanneer moet je boeterente betalen?

Je betaalt boeterente in drie situaties: bij oversluiten van je hypotheek naar een andere geldverstrekker binnen een lopende rentevastperiode, bij het vervroegd aflossen van meer dan het boetevrije jaarbedrag, en bij het tussentijds wijzigen van je rentecontract naar een lager percentage. Bij de meeste banken mag je jaarlijks tussen 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. Aflossingen bij verhuizing of bij overlijden zijn doorgaans vrij van boete.

Welke factoren bepalen de hoogte van de boete?

Vier factoren bepalen samen hoe hoog de boeterente uitvalt. Ten eerste de resterende rentevastperiode: hoe langer je nog vastzit, hoe meer rente de bank misloopt. Ten tweede het renteverschil tussen je contractrente en de vergelijkingsrente: een groot verschil betekent een grote boete. Ten derde de hoogte van je openstaande hypotheekschuld. Ten vierde het boetevrije deel dat je jaarlijks mocht aflossen. Hoe korter de looptijd van het rentecontract en hoe lager het renteverschil, hoe beperkter de boete.

Boeterente in relatie tot andere oversluitkosten

Boeterente is meestal de grootste post in de totale oversluitkosten, maar niet de enige. Bij oversluiten komen er ook advies- en bemiddelingskosten, notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte, taxatiekosten en eventueel kosten voor NHG bij. Vaak mag je al deze kosten meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Een alternatief voor oversluiten met boeterente ineens is rentemiddeling, waarbij de boete wordt verwerkt in een gemiddelde rente.

Wanneer is het betalen van boeterente verstandig?

Boeterente betalen is alleen verstandig als het rentevoordeel over de nieuwe looptijd groter is dan de totale oversluitkosten. Een eenvoudige vuistregel: vergelijk het maandelijkse bespaarbedrag met de totale kosten en reken uit binnen hoeveel maanden je die kosten terugverdient. Ligt de terugverdientijd ruim onder de nieuwe rentevastperiode, dan loont oversluiten. Een onafhankelijke hypotheekadviseur rekent voor jouw situatie precies uit of oversluiten met boeterente rendabel is. De adviseur controleert ook of de boeteberekening van de bank volgens de AFM-leidraad voor vergoeding vervroegde aflossing is opgesteld.