Vergelijkingsrente

De vergelijkingsrente is een technisch begrip dat een centrale rol speelt bij de berekening van boeterente en rentemiddeling. Het is de rente waarmee je bank bepaalt hoeveel rente zij misloopt als jij je hypotheek tussentijds aanpast. Zonder vergelijkingsrente kan geen eerlijke boeteberekening tot stand komen.

Wat is de vergelijkingsrente?

De vergelijkingsrente is de actuele hypotheekrente die de bank op dit moment zou hanteren voor een vergelijkbare hypotheek. Vergelijkbaar wil zeggen: een hypotheek met een rentevastperiode die gelijk is aan je resterende rentevastperiode, met dezelfde hypotheekvorm en een vergelijkbaar risicoprofiel. De vergelijkingsrente is dus geen rente die jij daadwerkelijk gaat betalen, maar een rekenrente die gebruikt wordt om het financiële nadeel van de bank te bepalen.

Waar wordt de vergelijkingsrente voor gebruikt?

De vergelijkingsrente heeft twee hoofdtoepassingen. Bij het berekenen van boeterente wordt het verschil tussen je contractrente en de vergelijkingsrente gebruikt om te bepalen hoeveel rente de bank misloopt als jij vervroegd aflost of oversluit. Bij rentemiddeling wordt de vergelijkingsrente gebruikt om de middelrente te berekenen, samen met je oude contractrente en een opslag die de gemiste rente-inkomsten compenseert. In beide gevallen geldt: hoe lager de vergelijkingsrente ten opzichte van je contractrente, hoe hoger de boete of opslag.

Hoe wordt de vergelijkingsrente bepaald?

De Autoriteit Financiële Markten heeft in 2017 in een bindende leidraad vastgelegd hoe de vergelijkingsrente moet worden bepaald. De bank neemt de actuele rente voor een nieuwe klant met dezelfde rentevastperiode als jouw resterende rentevastperiode. Ook de hypotheekvorm, zoals annuïtair of lineair, moet overeenkomen. Kortingen en opslagen die voortvloeien uit bijvoorbeeld de verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde (de loan-to-value-klasse) moeten consistent worden toegepast, zowel op je contractrente als op de vergelijkingsrente.

Rekenvoorbeeld vergelijkingsrente

Stel je hebt een hypotheek van 180.000 euro met een contractrente van 3,8% en nog zes jaar vast. De bank biedt momenteel voor een zes jaar vaste hypotheek in jouw klasse een rente van 2,4%. De vergelijkingsrente is dan 2,4%. Het renteverschil van 1,4 procentpunt, berekend over je openstaande hypotheek min het boetevrije deel, bepaalt het gemiste rentebedrag per maand over de resterende zes jaar. Na contant maken volgt de uiteindelijke boeterente.

Vergelijkingsrente en kortingen

De AFM-leidraad schrijft voor dat op- en afslagen consistent moeten worden toegepast. Dit betekent dat bijvoorbeeld een loan-to-value-opslag of een huisbankkorting zowel op de contractrente als op de vergelijkingsrente wordt toegepast. Individueel onderhandelde kortingen zijn hierop een uitzondering: die mogen niet op de vergelijkingsrente worden toegepast. Het geschillenorgaan Kifid heeft in 2021 verduidelijkt dat de klasse waarop een op- of afslag is gebaseerd maatgevend is. De hoogte van de opslag in je contractrente en in de vergelijkingsrente kan daardoor verschillen, bijvoorbeeld als je woningwaarde is gestegen en je daardoor in een andere loan-to-value-klasse valt.

Wat als de bank je rentevastperiode niet aanbiedt?

Bied de bank geen hypotheek aan met exact dezelfde rentevastperiode als jouw resterende periode, dan moet gebruik worden gemaakt van de hoogst naastgelegen rentevastperiode. Heb je bijvoorbeeld nog zeven jaar vast en biedt de bank alleen vijf en tien jaar aan, dan wordt de rente voor tien jaar vast gebruikt. Dit is doorgaans in jouw voordeel, omdat langere rentevastperiodes meestal een hogere rente hebben, wat leidt tot een kleiner renteverschil en een lagere boete.

Controle op de vergelijkingsrente

Omdat de vergelijkingsrente een grote invloed heeft op de hoogte van je boeterente of rentemiddelingsopslag, is het verstandig de door de bank gebruikte rente kritisch te controleren. Vraag altijd een schriftelijke specificatie op waarin de bank aangeeft welke vergelijkingsrente is gehanteerd en welke kortingen of opslagen zijn toegepast. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan de berekening narekenen en controleren of de bank de leidraad correct toepast. Twijfel je over de juistheid, dan kun je een klacht indienen bij Kifid.

Vergelijkingsrente en oversluiten

Bij oversluiten is de vergelijkingsrente vaak een verrassend gunstige factor. Hoe kleiner het verschil tussen je contractrente en de vergelijkingsrente, hoe lager de boete en hoe eerder oversluiten lonend wordt. Wanneer marktrentes stijgen in de richting van je contractrente, daalt de boete en wordt oversluiten aantrekkelijker. Is de vergelijkingsrente zelfs hoger dan je contractrente, dan is er geen boete: de bank loopt immers geen inkomsten mis.