Loan-to-value (LTV)
Wat is loan-to-value?
Loan-to-value (LTV), in het Nederlands ook wel financieringsgraad of hypotheek-waardeverhouding genoemd, geeft de verhouding weer tussen het hypotheekbedrag en de waarde van de woning. Het is een percentage dat aangeeft welk deel van de woningwaarde je financiert met een lening. Een LTV van 80% betekent dat je 80% van de woningwaarde leent en de overige 20% zelf inbrengt.
Hoe bereken je de LTV?
De berekening is eenvoudig:
(Hypotheekbedrag ÷ woningwaarde) × 100 = LTV%
Enkele rekenvoorbeelden:
- Woning €400.000 met hypotheek €400.000 → LTV = 100%
- Woning €400.000 met hypotheek €360.000 → LTV = 90%
- Woning €400.000 met hypotheek €320.000 → LTV = 80%
De woningwaarde die de bank gebruikt is altijd de getaxeerde marktwaarde, vastgesteld door een erkende taxateur. Koop je een woning voor een lagere prijs dan de taxatiewaarde, dan is de taxatiewaarde bepalend, niet de koopsom.
Maximale LTV in Nederland: 100%
Sinds 2018 mag de hypotheek in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde bedragen. Dit is vastgelegd in het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo). Je kunt dus maximaal het volledige getaxeerde bedrag lenen, en niet meer.
Dit betekent praktisch dat de kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten, advieskosten) altijd met eigen geld betaald moeten worden. Die komen immers boven de 100% uit. Afhankelijk van je situatie gaat het om 1,5% tot 6% van de koopsom aan eigen middelen.
Uitzondering: 106% LTV voor verduurzaming
Wil je de woning direct verduurzamen? Dan mag je tot 106% van de woningwaarde financieren, mits het extra bedrag daadwerkelijk wordt besteed aan erkende energiebesparende maatregelen zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Dit geldt zowel met als zonder Nationale Hypotheek Garantie. Bij NHG geldt voor de energiebesparende voorzieningen een aparte kostengrens van €498.200 in 2026.
LTV en hypotheekrente
Je LTV heeft directe invloed op de hypotheekrente die je betaalt. Hoe lager de LTV, hoe minder risico de bank loopt, en hoe gunstiger de rentekorting die je kunt krijgen. De meeste geldverstrekkers hanteren renteklassen (staffels) op basis van de LTV:
- LTV ≤ 60%: laagste rentetarief, maximale korting
- LTV 60–80%: beperkte risico-opslag
- LTV 80–90%: iets hogere opslag
- LTV 90–100%: hoogste tarief, meeste risico voor de bank
Door overwaarde op te bouwen of extra af te lossen daalt je LTV automatisch. Op het moment dat je in een lagere renteklasse valt, vaak bij een renteverlenging, kun je aanspraak maken op een lagere rente.
LTV en overwaarde
Als de waarde van je woning stijgt terwijl je hypotheekschuld daalt, neemt je LTV af en groeit je overwaarde. Die overwaarde kun je bij verhuizing gebruiken als eigen inbreng voor de volgende woning, waardoor je LTV bij de nieuwe hypotheek direct lager uitvalt. Dat levert doorgaans een gunstiger rentetarief op.
LTV bij oversluiten of verbouwing
Ook bij het oversluiten van een hypotheek of het verhogen voor een verbouwing speelt de LTV een belangrijke rol. De bank berekent opnieuw de verhouding tussen de schuld en de actuele woningwaarde. Is de woningwaarde gestegen, dan is je LTV lager en heb je meer financieringsruimte. Wil je lenen boven de 100% LTV (voor verduurzaming uitgezonderd), dan is dat wettelijk niet toegestaan.
Wil je weten wat de LTV voor jouw situatie betekent en welke rentetarieven daarbij horen? Neem contact op met Harms & Bakx voor een vrijblijvend gesprek. We rekenen je de financieringsmogelijkheden en de impact op je maandlasten helder door.
Veelgestelde vragen over loan-to-value
De LTV bereken je door het hypotheekbedrag te delen door de woningwaarde en dat te vermenigvuldigen met 100. Bij een hypotheek van €360.000 op een woning van €400.000 is de LTV 90%. De woningwaarde die telt is altijd de getaxeerde marktwaarde, niet de koopsom.
In Nederland is de maximale LTV 100% van de getaxeerde woningwaarde. Je kunt dus maximaal het volledige bedrag lenen dat de taxateur heeft vastgesteld. De kosten koper (notaris, taxatie, overdrachtsbelasting, advies) vallen buiten de 100% en moet je altijd zelf betalen. Uitzondering: voor erkende energiebesparende maatregelen mag je tot 106% financieren.
Ja. Een lagere LTV betekent minder risico voor de geldverstrekker, waardoor je een lagere rente betaalt. De meeste banken hanteren renteklassen: bij een LTV van 60% of lager krijg je de gunstigste rente. Bij elke renteverlenging wordt je LTV opnieuw beoordeeld — als je in een lagere klasse bent beland, kun je dan aanspraak maken op een lager tarief.
Als de woningwaarde stijgt of je extra aflost, daalt je LTV. Daarmee groeit de overwaarde op je woning. Bij verhuizing kun je die overwaarde inbrengen als eigen geld voor de volgende woning, waardoor je nieuwe hypotheek een lagere LTV heeft en je mogelijk een betere rente krijgt.