Loan-to-value (LTV)

Wat is loan-to-value (LTV)?

Loan-to-value, afgekort LTV, is de verhouding tussen de hoogte van je hypotheek en de marktwaarde van je woning. De LTV geeft aan welk percentage van de woningwaarde je financiert met een lening. Een LTV van 100% betekent dat je de volledige woningwaarde leent; een LTV van 80% betekent dat je 20% zelf inbrengt.

Formule: LTV = (hypotheekbedrag ÷ marktwaarde woning) × 100%

Rekenvoorbeeld: Je koopt een woning met een marktwaarde van €400.000 en sluit een hypotheek af van €360.000. LTV = (360.000 ÷ 400.000) × 100% = 90%. Je brengt zelf €40.000 in.

Wat is de maximale LTV in Nederland?

In Nederland mag je maximaal 100% van de marktwaarde van een woning financieren met een hypotheek. Dit is wettelijk vastgelegd in de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet, die wordt beheerd door Volkshuisvesting Nederland. De maximale LTV is stapsgewijs teruggebracht van 106% in 2012 naar 100% in 2018, en is sindsdien stabiel gebleven.

Nederland heeft daarmee de hoogste LTV-limiet van Europa — in landen als Duitsland en Denemarken ligt het maximum doorgaans op 80%.

Uitzondering: LTV van 106% bij energiebesparende maatregelen

Ga je je woning verduurzamen? Dan mag je voor de kosten van energiebesparende voorzieningen (EBV) tot 106% van de marktwaarde lenen. Voorwaarde is dat het extra geleende bedrag boven de 100% aantoonbaar wordt besteed aan maatregelen zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. De geldverstrekker controleert dit na afloop.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie geldt dezelfde uitzondering: de NHG-grens met energiebesparende voorzieningen bedraagt in 2026 €498.200.

LTV en de kosten koper

De maximale LTV van 100% geldt over de marktwaarde van de woning — niet over de koopsom plus bijkomende kosten. De kosten koper vallen buiten de LTV en moeten altijd met eigen geld worden betaald. Denk aan notariskosten, taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten en overdrachtsbelasting. Dit bedraagt bij een reguliere koper doorgaans 4% tot 6% van de koopsom.

Wat is de marktwaarde?

De marktwaarde is de waarde die een onafhankelijke taxateur toekent aan de woning. Dit is niet automatisch gelijk aan de koopsom — je kunt een woning ook onder of boven de marktwaarde kopen. De LTV wordt altijd berekend op basis van de laagste van de twee: koopsom of taxatiewaarde.

Praktisch voorbeeld: Je biedt €420.000 op een woning met een taxatiewaarde van €400.000. De maximale hypotheek is 100% van €400.000 = €400.000. Het verschil van €20.000 moet je zelf inbrengen, bovenop de kosten koper.

LTV en de hypotheekrente

Bij veel geldverstrekkers hangt de hoogte van de hypotheekrente deels samen met de LTV op het moment van afsluiten. Hoe lager de LTV, hoe minder risico de bank loopt en hoe lager de risico-opslag op de rente. Concreet: een hypotheek van 60% LTV kan een lagere rente opleveren dan dezelfde hypotheek op 100% LTV. Naarmate je meer hebt afgelost en de woningwaarde is gestegen, daalt je LTV — wat bij renteverlenging kan leiden tot een lagere rente.

LTV en overwaarde

Overwaarde ontstaat als de marktwaarde van je woning hoger is dan de resterende hypotheekschuld. Bij een woning van €450.000 met een restschuld van €250.000 is de overwaarde €200.000 en de LTV 55,6%. Doorstromers gebruiken deze overwaarde vaak als eigen inbreng bij de aankoop van een volgende woning, waardoor de LTV op de nieuwe woning lager uitvalt.

LTV bij oversluiten

Sluit je je hypotheek over naar een andere geldverstrekker? Dan bepaalt de LTV op het moment van oversluiten mede de renteaanbieding. Een lage LTV kan je onderhandelingspositie bij het oversluiten versterken. Je hypotheekadviseur berekent de actuele LTV en zoekt de geldverstrekker met de beste voorwaarden voor jouw verhouding.

Wil je weten wat de LTV betekent voor jouw hypotheekmogelijkheden? Neem contact op met Harms & Bakx voor een vrijblijvend gesprek. Wij berekenen je maximale hypotheek en leggen helder uit hoeveel eigen geld je nodig hebt.