Erfpacht

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht waarmee je de grond van iemand anders mag gebruiken, zonder die grond te kopen. Als je een woning op erfpachtgrond koopt, word je eigenaar van de woning, maar niet van de grond daaronder. De grond blijft eigendom van de verpachter: in veel gevallen de gemeente, maar ook woningcorporaties, Staatsbosbeheer of particulieren kunnen verpachter zijn. Voor het gebruik van de grond betaal je een periodieke vergoeding: de erfpachtcanon.

Hoe werkt de erfpachtcanon?

De erfpachtcanon is een jaarlijkse of maandelijkse vergoeding die je betaalt aan de eigenaar van de grond. De hoogte van de canon hangt af van de grondwaarde, de locatie en de afspraken in het erfpachtcontract. Bij veel contracten wordt de canon periodiek herzien, bijvoorbeeld elke 10, 25 of 50 jaar. Als de grondwaarde stijgt, kan de canon bij herziening flink omhooggaan. Dit brengt financiële onzekerheid met zich mee voor de lange termijn.

Er zijn drie hoofdvarianten van erfpacht:

• Tijdelijke erfpacht: de erfpacht loopt na een bepaalde periode af, waarna de grondeigenaar nieuwe voorwaarden kan stellen of de erfpacht kan beëindigen.
• Voortdurende erfpacht: de erfpacht geldt voor onbepaalde tijd, maar de canon wordt periodiek aangepast aan de grondwaarde.
• Eeuwigdurende erfpacht: de canon wordt eenmalig vastgesteld en blijft (met eventuele inflatiecorrectie) gelijk. Dit geeft de meeste zekerheid over toekomstige kosten.

Erfpacht afkopen

In veel gevallen is het mogelijk de erfpachtcanon af te kopen. Je betaalt dan eenmalig een afkoopsom voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 75 of 100 jaar) of voor eeuwig. Na afkoop ben je geen canon meer verschuldigd voor die periode, maar word je nog steeds geen eigenaar van de grond. De afkoopsom is gebaseerd op de actuele grondwaarde en wordt vastgesteld via een taxatie. Het afkopen van de canon is niet fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Sluit je een lening af om de afkoopsom te financieren, dan is de rente over die lening wel aftrekbaar, mits de lening voldoet aan de wettelijke eisen voor een eigenwoningschuld.

Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?

De periodieke erfpachtcanon is in de meeste gevallen aftrekbaar voor de inkomstenbelasting, vergelijkbaar met hypotheekrente. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: je bent eigenaar van de woning die op de grond staat, en je gebruikt die woning als hoofdverblijf. Let op: de afkoopsom zelf is niet aftrekbaar. Meer informatie hierover vind je op de website van de Belastingdienst.

Erfpacht en hypotheek: wat je moet weten

Een hypotheek afsluiten op een woning met erfpacht is mogelijk, maar hypotheekverstrekkers stellen extra eisen aan het erfpachtcontract. Zij beoordelen onder andere:

• De resterende looptijd van de erfpacht (die moet doorgaans langer zijn dan de hypotheeklooptijd).
• Of de erfpacht is afgesloten met een overheid, gemeente of semi-overheidsinstantie (gemeentelijke erfpacht) of met een particulier. Bij particuliere erfpacht zijn veel geldverstrekkers terughoudend of weigeren zij de financiering.
• Of het erfpachtcontract voldoet aan de modelvoorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), inclusief de twee uitsluitingsclausules die voorkomen dat de grondeigenaar de voorwaarden eenzijdig wijzigt of je dwingt de grond te kopen.

Een niet-afgekochte erfpachtcanon verlaagt ook je maximale hypotheek. Hypotheekverstrekkers rekenen circa 20 keer de jaarlijkse canon als extra schuld. Bij een canon van 1.500 euro per jaar mag je daardoor circa 30.000 euro minder lenen. Je kunt hiervoor ook een loan-to-value berekening laten uitvoeren door een adviseur.

Rekenvoorbeeld

Stel: je koopt een woning met een erfpachtcanon van 1.800 euro per jaar. De hypotheekverstrekker trekt 20 keer dit bedrag af van het maximaal te lenen bedrag: 20 x 1.800 = 36.000 euro minder leencapaciteit. Koop je de erfpacht eeuwigdurend af voor een bedrag van 45.000 euro, dan geldt er geen canon meer en valt de beperking op je leencapaciteit weg. Of dit financieel gunstiger is, hangt af van je persoonlijke situatie en de looptijd van je verblijf op het perceel.

Erfpacht en NHG

Ook bij een woning met erfpacht kan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden aangevraagd, mits het erfpachtcontract aan de NHG-voorwaarden voldoet. Dit kan zorgen voor een lagere hypotheekrente en extra zekerheid bij betalingsproblemen. NHG stelt specifieke eisen aan de looptijd van de erfpacht en de erfpachtvoorwaarden.

Voordelen en nadelen op een rij

Voordelen: de aankoopprijs van een woning met erfpacht is vaak lager omdat je de grond niet koopt. Dit kan de financieringsdrempel verlagen. Bij gemeentelijke erfpacht zijn hypotheekmogelijkheden ruimer. De periodieke canon is fiscaal aftrekbaar.

Nadelen: je bouwt geen vermogen op in de grond. Als de grondwaarde stijgt, profiteert de grondeigenaar. De canon kan bij herziening fors stijgen. Particuliere erfpacht maakt financiering moeilijker. Richting het einde van de erfpachtperiode wordt de woning minder goed verkoopbaar.

Erfpacht en tiny house

Erfpacht komt ook voor bij de financiering van een tiny house. Omdat tiny houses vaak op gemeentegrond of projectgrond staan, is erfpacht een veelgebruikte constructie. De grond hoeft dan niet te worden gekocht, wat de totale kosten verlaagt. Wel gelden dezelfde hypotheekvoorwaarden: het erfpachtcontract moet voldoen aan de eisen van de hypotheekverstrekker.

Advies nodig?

De gevolgen van erfpacht voor jouw hypotheek zijn sterk afhankelijk van de specifieke erfpachtconstructie en de geldverstrekker. Wil je weten wat erfpacht betekent voor jouw situatie? Neem contact op met een adviseur via onze contactpagina voor een vrijblijvend gesprek.