Overbruggingskrediet: tijdelijk twee woningen financieren

Wat is een overbruggingskrediet?

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je oude woning alvast inzet voor de aankoop van je nieuwe woning, nog voordat je oude woning daadwerkelijk is verkocht. Het overbrugt de periode waarin je tijdelijk twee woningen hebt en dus dubbele woonlasten draagt.

Een overbruggingskrediet wordt ook wel overbruggingshypotheek of overbruggingsfinanciering genoemd. Het gaat steeds om hetzelfde product. Je betaalt tijdens de looptijd alleen rente; de lening los je in één keer af zodra de verkoopopbrengst van je oude woning binnenkomt.

Wanneer heb je een overbruggingskrediet nodig?

Als doorstromer koop je soms een nieuwe woning voordat je oude woning verkocht is. Je hebt de overwaarde dan nog niet beschikbaar, maar wel nodig om de nieuwe hypotheek betaalbaar te houden of sluitend te maken. In die situatie vult het overbruggingskrediet het financiële gat tijdelijk op.

Praktijkvoorbeeld: je verkoopt je woning voor €475.000 met een resterende hypotheek van €325.000. De overwaarde bedraagt €150.000, maar de notariële overdracht vindt pas over twee maanden plaats. Je nieuwe woning kost €575.000 en je kunt op basis van je inkomen €450.000 hypotheek krijgen. Een overbruggingskrediet van €125.000 maakt de aankoop mogelijk.

Hoeveel kun je lenen?

Het maximale overbruggingskrediet hangt af van de verwachte overwaarde en de verkoopstatus van je woning. Banken hanteren een risicomarge om zich in te dekken tegen een tegenvallende verkoopprijs:

Is je woning al definitief verkocht (onherroepelijke koopovereenkomst)? Dan verstrekken de meeste geldverstrekkers tot 100% van de netto overwaarde (verkoopprijs minus hypotheekschuld minus verkoopkosten). Is je woning nog niet verkocht of verkocht onder voorbehoud? Dan geldt doorgaans 70 tot 90% van de geschatte verkoopwaarde minus de resterende hypotheekschuld, afhankelijk van de geldverstrekker en het type taxatie.

Wat kost een overbruggingskrediet?

De rente op een overbruggingskrediet is hoger dan bij een reguliere hypotheek, vanwege het tijdelijke karakter en het hogere risico voor de bank. In 2026 ligt de rente doorgaans tussen de 4,5% en 8% per jaar. Naast de rente zijn er eenmalige afsluitkosten bij de bank (gemiddeld €200 tot €500) en notariskosten voor de hypotheekakte (gemiddeld €600 tot €1.000).

De maandlast bestaat uitsluitend uit rente. Bij een overbruggingskrediet van €150.000 tegen 6% rente betaal je circa €750 per maand. Dit komt bovenop de reguliere lasten van je nieuwe en eventueel nog lopende oude hypotheek.

Hoe lang loopt een overbruggingskrediet?

De maximale looptijd verschilt per geldverstrekker. Bij bestaande woningen is dat doorgaans 12 tot 24 maanden; bij nieuwbouw kan dit oplopen tot 36 maanden. Na afloop moet de lening worden afgelost, ook als je oude woning nog niet is verkocht. Het is daarom verstandig om een financiële buffer achter de hand te houden.

Zodra je oude woning wordt overgedragen bij de notaris, los je het overbruggingskrediet in één keer en zonder boeterente af. Het overbruggingskrediet moet doorgaans worden afgesloten bij dezelfde geldverstrekker waar je ook de nieuwe hypotheek afsluit.

Is de rente fiscaal aftrekbaar?

Ja, de rente over een overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar in box 1, mits de lening direct is gekoppeld aan de aankoop van een nieuwe woning die als hoofdverblijf dient. Dit is een uitzondering op de algemene regel dat aflossingsvrije leningen (afgesloten na 2012) geen recht geven op hypotheekrenteaftrek.

De aftrek geldt voor het jaar waarin de oude woning te koop is aangeboden of verkocht, plus de drie daaropvolgende kalenderjaren. Zodra de oude woning is verkocht en het krediet is afgelost, vervalt de renteaftrek op dit leningdeel.

Overbruggingskrediet en de bijleenregeling

Na aflossing van het overbruggingskrediet met de verkoopopbrengst blijft er soms overwaarde over. Vanwege de bijleenregeling is het fiscaal verstandig om die resterende overwaarde in te brengen ter verlaging van de nieuwe hypotheek. Doe je dat niet, dan mis je een deel van de hypotheekrenteaftrek. Zorg er ook voor dat je de nieuwe hypotheek boetevrij kunt aflossen als de verkoopopbrengst hoger uitvalt dan verwacht.

Risico's van een overbruggingskrediet

Het grootste risico is dat je oude woning niet of later dan verwacht wordt verkocht. Je draagt dan langer dubbele woonlasten en loopt het risico dat je de overbruggingslening aan het einde van de looptijd niet kunt aflossen. Andere risico's zijn een lagere verkoopopbrengst dan verwacht, waardoor het krediet de overwaarde overstijgt, en rentestijgingen bij een variabele overbruggingsrente.

Een gezonde financiële buffer en realistische vraagprijs voor de oude woning zijn daarom essentieel bij het afsluiten van een overbruggingskrediet. Bespreek ook altijd de kosten koper van de nieuwe woning en het effect op je totale financiering.

Advies over een overbruggingskrediet

De voorwaarden van overbruggingskredieten verschillen sterk per geldverstrekker. Bij Harms & Bakx vergelijken we de opties en berekenen we wat haalbaar is in jouw situatie, inclusief de fiscale gevolgen en de samenloop met de bijleenregeling. Plan een gratis kennismakingsgesprek en we denken graag met je mee.