Verbouwing financieren

Ben je van plan om je woning te verbouwen maar beschik je niet over voldoende eigen geld om dit zelf te bekostigen? Dan is het in veel gevallen mogelijk om je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. Net als bij een gewone hypotheekaanvraag is het van belang dat je voldoende inkomen hebt om de maandlasten te kunnen dragen. Daarnaast moet de woningwaarde voldoende zijn gestegen of stijgen na de verbouwing omdat je nooit meer dan de woningwaarde mag lenen.

Bij een verbouwing hoef je niet direct te denken aan een grootschalige verbouwing. Het is ook mogelijk om je te beperken tot alleen een badkamer, keuken, dakkapel of aan- of uitbouw. Wel vragen de meeste geldverstrekkers een minimale verhoging of tweede hypotheek tussen de € 5.000,- en €12.500,-. Wil je minder financieren dan kun je beter kijken naar een persoonlijke lening.

Hypotheek verhogen of een tweede hypotheek

Wanneer je besluit om je woning te verbouwen en te financieren in de hypotheek, zijn er twee verschillende manieren om dit te doen. Je verhoogt je huidige hypotheek onderhands of je sluit een tweede hypotheek af. Beide hebben voor- en nadelen.

Hypotheek onderhands verhogen

Het verhogen van je hypotheek is het meest ideaal als je alleen wil verbouwen. Bij deze optie zijn de kosten minder dan bij een tweede hypotheek. Helaas is het niet altijd mogelijk om je hypotheek te verhogen. Dit hangt namelijk af van het bedrag waarvoor de hypotheekakte is ingeschreven bij het Kadaster. Harms & Bakx adviseert meestal om de hypotheek hoger in te schrijven dan het geleende bedrag. Hierdoor is het mogelijk om achteraf bij te lenen, zonder naar de notaris te moeten. Het hangt er dus van af hoe je adviseur dit heeft geregeld.

Vooorbeeld:

Je leent € 350.000,- voor je woning, maar het recht van hypotheek wordt ingeschreven voor € 400.000,-, dan heb je achteraf nog de mogelijkheid om € 50.000,- extra te benutten zonder daarvoor naar de notaris te moeten.

Soms komt het voor dat je hypotheek niet hoger is ingeschreven, maar doordat je voldoende hebt afgelost het alsnog mogelijk is om je hypotheek te verhogen.  Stel je hebt bij de start van een hypotheek € 350.000,- geleend en je hebt inmiddels dusdanig afgelost dat het openstaand bedrag nog maar € 323.000,- is. Je hebt nu de mogelijkheid om de hypotheek opnieuw te verhogen met € 27.000,-.

Tweede hypotheek

Als het niet mogelijk is om je hypotheek onderhands te verhogen, omdat het recht van hypotheek voor een te laag bedrag is ingeschreven, kun je altijd nog een tweede hypotheek afsluiten. Voor deze hypotheek zal een extra hypotheekakte moeten worden opgesteld bij de notaris. Doorvoor ben je meestal zo'n  € 500,- extra notariskosten kwijt.

Een voordeel van een tweede hypotheek is dat je, wanneer je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt, een tweede hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie kunt sluiten. Hoewel een hypotheek met NHG vaak goedkoper en in de meeste gevallen beter is, biedt een hypotheek zonder NHG opties die bij de hypotheek met NHG niet mogelijk zijn. Zo kun je bijvoorbeeld aflossingsvrije delen bijsluiten of naast de verbouwing een gedeelte voor een consumptief doel (zoals auto of reis) opnemen. Ook is het soms mogelijk om dure persoonlijke leningen in de hypotheek over te sluiten. De maandlasten van een hypotheek zijn over het algemeen een stuk lager dan bij een persoonlijke lening. Dat heeft te maken met de looptijd. De looptijd van een hypotheek is maximaal 30 jaar terwijl dat voor een persoonlijke lening maximaal 15 jaar is. Al met al kan dat de maandlasten flink verlagen. Consumptieve leningen zijn alleen mogelijk wanneer er voldoende overwaarde aanwezig is omdat dit geen waardevermeerdering van je woning oplevert.

Let op: Het bijstluiten van aflossingsvrije delen of het opnemen of oversluiten van consumptieve leningdelen geven geen recht op hypotheekrenteaftrek. Je mag alleen het bedrag wat bestemd is voor de woning en in dertig jaar wordt afgelost (voor nieuwe leningdelen), aftrekken op de inkomstenbelasting.

Financieringskosten

Wanneer je een tweede hypotheek afsluit of je bestaande hypotheek onderhands verhoogt, moet je rekening houden met extra financieringskosten. Denk aan de volgende kosten:

• Advies- en bemiddelingskosten
• Taxatiekosten
• NHG kosten (over de verhoging)
• Notariskosten (wanneer een verhoging niet mogelijk is)

Wanneer je voldoende overwaarde hebt, kun je bovengenoemde kosten in de verhoging of tweede hypotheek meefinancieren en voel je daar niks van in je portomonee.  

Eigen geld nodig bij verbouwing

Het is niet altijd mogelijk om je gehele verbouwing te financieren. Dit is meestal het geval als je onvoldoende overwaarde hebt. De reden hiervan is dat je nooit meer dan je woningwaarde (na verbouwing) mag financieren. 

Voorbeeld:

Stel je hebt een hypotheek van € 350.000.- en je woning is voordat je gaat verbouwen € 355.000,- waard. Je hebt dus een overwaarde van € 5.000,-. Je besluit de badkamer en keuken te verbouwen. De huidige badkamer en keuken voldoen nog prima, maar het is niet je smaak en je bent toe aan iets meer luxe. De verbouwing kost totaal € 20.000,-. Omdat de kosten die je voor een nieuwe keuken en badkamer nodig hebt, niet een volledig waardestijging opleveren, maar bijvoorbeeld maar 60% van de kosten, betekent dat je woningwaarde na de verbouwing € 367.000,- waard is (€ 355.000 + €20.000 x 60%). Het bedrag van € 367.000,- is dus je maximale lening. Omdat je al € 350.000 hebt geleend, mag je dus nog € 17.000,- bijlenen. Dat is vervelend omdat je in totaal € 20.000,- voor de verbouwing nodig hebt. Dat betekent dat je zelf € 3.000,- moet bijleggen. Had je meer overwaarde gehad en was de woning voor de verbouwing bijvoorbeeld € 370.000,- waard? Dan hoefde je de portomonee niet te trekken en kon je zelfs de financieringskosten meefinancieren.

Uitzondering bij energiebesparende voorzieningen

Zoals eerder aangegeven mag je maximaal de woningwaarde lenen. Ben je van plan om (een gedeelte van) je verbouwing te spenderen aan energiebesparende voorzieningen, dan geldt een uitzondering. Je mag namelijk 6% extra lenen bovenop de woningwaarde voor energiebesparende voorzieningen. Het idee achter deze uitzondering is dat je minder geld kwijt bent aan je energielasten, waardoor het verantwoord is.

Het volgende valt ondere energiebesparende voorzieningen: 

• een HR ketel
• gevel-, dak-, leiding- of vloerisolatie
• HR++ (of hoger) beglazing
• energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieon­derdelen
• energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren
• een warmtepomp
• warmteterugwinning
• een zonneboiler
• zonnecellen

In het voorbeeld hierboven moest je bij de badkamer € 3.000,- extra bijleggen. Wil je daarnaast nog energiebesparende maatregelen treffen, dan kun je (uiteraard wanneer het inkomen dit toelaat) nog € 21.000,- extra financieren aan een of meer van de bovengenoemde maatregelen.

Persoonlijke lening bij verbouwing

Het verhogen van je hypotheek of het nemen van een tweede hypotheek is niet altijd de beste optie. Omdat je bij een verhoging of tweede hypotheek te maken hebt met financieringskosten, is het belangrijk om af te wegen of deze kosten opwegen tegen de voordelen van een hypotheek.

Relatief kleine verbouwingen kunnen soms beter gefinancierd worden met een persoonlijke lening. Bij een persoonlijke lening ben je geen geld kwijt aan een taxatierapport of notaris. Een hypotheek is over het algemeen goedkoper in de maand, maar de totale lasten over de looptijd zijn wel een stuk hoger. Dat komt omdat een hypotheek in 30 jaar moet worden terugbetaald, terwijl dit bij  een persoonlijke lening binnen 15 jaar is. Met andere woorden: bij een persoonlijke lening betaal je de lening dubbel zo snel terug. Daarom betaal je dus ook 15 jaar minder rente. Het is van belang om te weten dat de rente van een persoonlijke lening die gebruikt wordt voor een verbouwing, net als bij een hypotheek, aftrekbaar is op de inkomstenbelasting.

Bij het maken van de afweging tussen een hypotheek of persoonlijke lening is het van belang dat je de hogere maandlasten bij een persoonlijke lening, kunt en wil dragen. Laat je daarom altijd goed adviseren bij het maken van de juiste keuze. Harms & Bakx staat voor je klaar om je hiermee te begeleiden. Maak een gratis en vrijblijvende afspraak en ontdek wat voor jou de beste optie is.