Bouwrente
Wat is bouwrente?
Bouwrente is de vergoeding die je als koper betaalt aan de aannemer of projectontwikkelaar voor kosten die hij voorschiet tijdens de bouw van je nieuwbouwwoning. De aannemer maakt kosten, zoals de aankoop van de grond en bouwmaterialen, voordat jij als koper eigenaar wordt en je hypotheek ingaat. De bouwrente is een compensatie voor die voorfinanciering.
Bouwrente is alleen van toepassing bij nieuwbouw. Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je geen bouwrente.
Twee soorten bouwrente
Bouwrente is een verzamelbegrip voor twee afzonderlijke rentevormen met elk een eigen fiscale behandeling:
- Financieringsvergoeding (vóór ondertekening koopovereenkomst): dit is de rente over de periode waarin de aannemer al kosten heeft gemaakt, maar jij de koop-/aannemingsovereenkomst nog niet hebt getekend. Deze rente wordt opgenomen in de koopsom van de woning en is niet fiscaal aftrekbaar.
- Uitstelrente (ná ondertekening, vóór hypotheekakte): na het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst bouwt de aannemer door terwijl jouw hypotheek nog niet is gepasseerd. De rente die je in deze tussenperiode betaalt, is wel fiscaal aftrekbaar als kosten eigen woning, net zoals de hypotheekrenteaftrek na de hypotheekakte.
Wat is grondrente?
Grondrente is een variant van bouwrente die specifiek betrekking heeft op de grond. Als de projectontwikkelaar de grond al in eigendom heeft en deze aan het voorfinancieren is, wordt de grond rentedragend. Je betaalt dan grondrente over de waarde van de grond zolang de eigendom nog niet op jou is overgegaan. Grondrente is doorgaans niet fiscaal aftrekbaar, tenzij het wordt aangemerkt als uitstelrente na het tekenen van de overeenkomst.
Wat is renteverlies tijdens de bouw?
Nadat de hypotheekakte is gepasseerd, gaat het geld in een bouwdepot. Vanuit dat depot betaalt de notaris de aannemerstermijnen naarmate de bouw vordert. Zolang er geld in het depot staat, ontvang je depotrente over het resterende saldo.
Omdat het depot in de loop van de bouw leegloopt, ontvang je steeds minder depotrente terwijl je hypotheekrente gelijkblijft. Dat verschil, het bedrag dat je meer betaalt aan de bank dan je terugkrijgt uit het depot, heet renteverlies tijdens de bouw. Dit renteverlies is wel fiscaal aftrekbaar.
Rekenvoorbeeld: Je sluit een hypotheek van €250.000 af met 4% rente. Aan het eind van het eerste bouwjaar is €100.000 uit het depot opgenomen. Je betaalt €10.000 hypotheekrente aan de bank. Je ontvangt €6.000 depotrente over het resterende saldo van €150.000. Het netto renteverlies, en daarmee de aftrekbare post, bedraagt dat jaar €4.000.
Hoe hoog is de bouwrente?
Het percentage bouwrente wordt bepaald door de aannemer of projectontwikkelaar en staat in de koop-/aannemingsovereenkomst. In de praktijk ligt het percentage doorgaans tussen de 4% en 8%, met een wettelijk maximum van 15%. Controleer het percentage altijd vooraf in de overeenkomst, zodat je weet waar je rekening mee moet houden bij het berekenen van je totale maandlasten.
Is bouwrente fiscaal aftrekbaar?
Gedeeltelijk. De fiscale behandeling verschilt per soort:
- Financieringsvergoeding (vóór koopovereenkomst): niet aftrekbaar, want het zit verwerkt in de koopsom
- Uitstelrente (ná koopovereenkomst, vóór hypotheekakte): aftrekbaar als kosten eigen woning in box 1
- Renteverlies tijdens de bouw (ná hypotheekakte): aftrekbaar als kosten eigen woning in box 1
Meer informatie over de fiscale behandeling van bouwrente vind je op de website van de Belastingdienst.
Bouwrente en je totale kosten bij nieuwbouw
Bij nieuwbouw houd je rekening met meer kostenposten dan bij een bestaande woning. Naast bouwrente betaal je ook advies- en bemiddelingskosten en hypotheekaktekosten. Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. De totale bijkomende kosten bij nieuwbouw liggen daardoor doorgaans op 1% tot 2% van de koopsom, aanzienlijk lager dan de kosten koper bij bestaande bouw.
Wil je precies weten wat bouwrente voor jouw situatie betekent? Neem contact op met Harms & Bakx. Wij hebben ruime ervaring met nieuwbouwhypotheken en rekenen je alle kosten helder door.
Veelgestelde vragen over bouwrente
Bouwrente is de vergoeding die je betaalt aan de aannemer voor kosten die hij voorschiet tijdens de bouw van je nieuwbouwwoning. Het is geen hypotheekrente, want die betaal je aan de bank. Bouwrente betaal je aan de aannemer, en dit stopt zodra je hypotheek ingaat en de betalingen vanuit het bouwdepot lopen.
Gedeeltelijk. De uitstelrente — de bouwrente die je betaalt ná het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst maar vóór het passeren van de hypotheekakte — is fiscaal aftrekbaar. De financieringsvergoeding vóór ondertekening is niet aftrekbaar en zit verwerkt in de koopsom. Het renteverlies tijdens de bouw (het verschil tussen hypotheekrente en depotrente) is ook aftrekbaar.
Het percentage wordt bepaald door de aannemer of projectontwikkelaar en staat in de koop-/aannemingsovereenkomst. In de praktijk ligt het tussen de 4% en 8%, met een wettelijk maximum van 15%. Controleer dit altijd voordat je tekent.
Een bouwdepot is de rekening waarop het geld van je hypotheek staat dat bestemd is voor de bouw. Vanuit dit depot worden de aannemerstermijnen betaald naarmate de bouw vordert. Over het saldo in het depot ontvang je depotrente. Het verschil tussen de hypotheekrente die je betaalt en de depotrente die je ontvangt, het renteverlies, is fiscaal aftrekbaar.